Секьюритизация ипотечных кредитов в 2021 году: что такое, механизм

Содержание

Секьюритизация ипотечных кредитов в 2021 году: что такое, механизм

Секьюритизация ипотечных кредитов в 2021 году: что такое, механизм

Секьюритизация ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты являются одним из наиболее долгосрочных видов кредитного продукта. Риск, который сопровождает его, обоюден, как для заемщика, так и для кредитора. Поэтому кредитор применяет определенные страховочные меры.

Секьюритизация ипотечных кредитов стала популярной относительно недавно. Это специальный инструмент, который помогает финансовыми учреждениями снизить собственные риски.

Процесс секьюритизации ипотечных кредитов обусловлен финансированием конкретных активов с помощью выпущенных ценных бумаг. Его объектами также могут выступать те же ипотечные ссуды, автомобильные кредиты, средства за владение лизинговым имуществом.

Определение секьюритизации и ее виды

В 2021 году все более актуальным становится вопрос, что такое секьюритизация ипотечных кредитов. Простыми словами — это продажа долговых обязательств.

Когда банк выдает средства на покупку жилой или коммерческой недвижимости, часто присутствует риск, что заемщик не вернет долг или не полностью его выплатит.

Чтобы свести к минимуму такие риски, финансовые компании выпускают ипотечные ценные бумаги и перепродают инвесторам. Последние нередко покупают их по меньшей стоимости и в будущем получают доход.

Кредитный портфель в большинстве случаев включает пакет долговых обязательств с низкой корреляцией. Это означает, что каждый ипотечный займ не зависит от другого и снижение доходности одного не влияет на прибыль другого займа.

Таким образом, даже если портфель содержит сравнительно рискованные кредиты, общая доходность будет выше, чем реализация всех долгов по отдельности.

При этом цена продажи формируется с учетом различных рисков. На размер прибыли инвестора может повлиять общая экономическая обстановка в стране.

Выгода банков от секьюритизации активов заключается в том, что он быстро возвращает средства, переданные клиентам. Это дает возможность повторно финансировать заемщиков и защищает от риска невозврата задолженности, то есть, от потенциальной потери прибыли.

Устоявшейся классификации секьюритизации банковских активов до сих пор не создано. Но большинство авторов выделяет два основных вида:

  1. С участием банковских кредитов — выполняется с использованием ценных бумаг или за счет привлеченных кредитов.
  2. С участием небанковских, посторонних активов — осуществляется благодаря кредитным средствам или финансам, поступившим с фондового рынка.

Основные участники данного процесса и их функции

Процедура секьюритизации предусматривает участие:

  1. Банка-оригинатора. Он одновременно выполняет функции сервисного агента — предоставляет ипотечные займы и занимается обслуживанием.
  2. Специальной инвестиционной организации — выкупает активы у кредитора-оригинатора и эмитирует ценные бумаги. Является балансодержателем активов по ипотечным кредитам.
  3. Резервного сервисного агента — приступает к выполнению обязанностей только после того, как основной банк теряет возможность по обслуживанию данных кредиторов.
  4. Гаранта — поддерживает процесс секьюритизации на кредитном уровне. Это может быть крупный банк или кредитная компания.
  5. Платежного агента — проводит операции с ценными бумагами.
  6. Андеррайтера — структурирует сделку, оценивает и поддерживает стоимость ценных бумаг.
  7. Консалтинговой компании, которая решает юридические и бухгалтерские вопросы — консультирует в области налогообложения и юриспруденции.
  8. ового агентства — присваивает рейтинг выпущенным ипотечным ценным бумагам с учетом изученной характеристики кредитного портфеля и уровня финансовой независимости участников сделки.
  9. Инвесторов — занимаются вложением денег в эмитированные ипотечные ценные бумаги.

Данная схема является классической. Некоторые участники могут не фигурировать в сделке.

Как происходит процесс секьюритизации

Процесс секьюритизации заключается в выпуске банком, держателем кредитного портфеля ценных бумаг, подтверждающих долговые обязательства заемщиков перед ним. Выпускается он несколькими порциями, каждая из которых называется транш.

В простом понимании процесс выглядит так:

  1. Выдача ипотечного кредита заемщикам.
  2. Формирование кредитного портфеля.
  3. Выпуск ценных бумаг.
  4. Продажа долговых обязательств инвестору.
  5. Получение прибыли.

При формировании кредитного пула, банк учитывает, что кредитная стоимость таких сделок довольно ощутима, поэтому портфель должен содержать не один и не два обязательства, они могут исчисляться тысячами.

Существуют определенные требования к самим активам, как правило — это схожие по риску, срокам и ликвидности ипотечные кредиты. Схема секьюритизации может быть любой.

Накапливание активов производится разными способами. Банк может делать это в пределах своей организации, что не всегда выгодно.

Альтернативный вариант — аккумулирование таких активов вне баланса. Для этого создаются специальные инвестиционные организации — один из участников сделки.

Специальные инвестиционные компании совместно с платежным агентом выпускают ценные бумаги для их дальнейшей реализации. На основании анализа рейтингового агентства производится оценка ликвидности товара.

На этом этапе привлекается андеррайтер и консалтинговое агентство, которые контролируют процесс и оказывают необходимую поддержку в части отладки бухгалтерии, выплаты налогов и юридической стороны сделки.

Впоследствии банк-оригинатор, что изначально выдал ипотеку гражданам или юридическому лицу, обслуживает эти кредиты, то есть принимает от заемщиков оплату по ним. Если он теряет лицензию или возможность дальше выполнять функцию агентства, привлекается резервный сервисный центр, что продолжает обслуживать займы.

Ценные бумаги, которые выпустил банк, в дальнейшем могут продаваться несколько раз. Заемщик, что приобрел недвижимость продолжает выплачивать ипотечный кредит в установленном договором порядке. Секьюритизация никаким образом не влияет на этот процесс.

Исключением является только изменение реквизитов получателя денежных средств, в случае прекращения деятельности первоначального банка-оригинатора.

Эффективность применения механизма секьюритизации

Одним из самых важных факторов конверсии банковских активов представляется высокая стоимость ипотечного капитала из-за неразвитости банковского сектора.

С выходом на рынок займа ценных бумаг, организации восполняют недостаток заемных ресурсов выгодными для себя условиями. Банку выгодно после собрания пула кредитов, продать их на фондовом рынке с целью привлечения дополнительных средств на выдачу новых займов.

После конверсии ссуды уходят из баланса банка. Это способствует снижению нагрузки на капитал, улучшается показатель его ликвидности.

Также при секьюритизации этих займов доля кредитного риска переходит к инвестору. Но для последнего такое вложение менее рискованно,чем приобретение ценных бумаг — ипотечные кредиты охватывают массу населения.

Проблемы небольших банков решаются путем продажи крупных ипотечных займов, после чего последние осуществляют их эмиссию.

Зачем нужна секьюритизация

Основные аспекты, в которых секьюритизация выгодна для оригинатора:

  1. В привлечении дополнительного финансирования в форме цены покупки.
  2. В ограничении риска по кредитам на активы.
  3. В повышении баланса.
  4. В получении доступа к дополнительным источникам финансирования.
  5. В понижении стоимости финансирования.
  6. В балансировании активов и пассивов.
  7. В повышении конкурентоспособности.
  8. В улучшении показателей оригинатора.

Выгода от секьюритизации для инвесторов:

  1. Инвестирование в активы, обеспеченные товарной или будущей доходностью.
  2. ЦБ, обеспеченные будущими активами менее волатильны.
  3. ЦБ, обеспеченные активами более прибыльны, чем облигации.
  4. ЦБ, обеспеченные активами не подвержены событийному риску.

Анализ основных категорий рисков

Конверсия риска заключается в оформлении процедуры передачи риска в сторону финансового рынка. Обладатель вероятной опасности выпускает имущественные документы, привязываясь к секьюритизированному риску. Первичное размещение ценных бумаг дает возможность сформировать некоторый резерв, что будет использован для обеспечения риска.

Основные категории рисков:

  1. Риски обеспечения состоят из вероятности дефолта и вероятности выплат по дефолтным кредитам.
  2. Ипотечная секьюритизация требует оценки вероятности дефолта по активам пула оригинатора.
  3. Девальвация рубля может вызвать вероятность дефолта, чем повышает риски по выплатам секьюритизиованных активов.
  4. Дефолтные кредиты влекут за собой понижение вероятности снижения активов.

Применения механизма секьюритизации на российском рынке ипотечного кредитования является одним из наиболее быстроразвивающихся сегментов финансового рынка.

Поскольку на 2021 год сложилась непростая ситуация в сфере рефинансирования ипотеки, так как объемы выданных кредитов увеличиваются ежегодно, это постоянно подталкивает банки к поиску новых источников рефинансирования, что способствует развитию секьюритизации ипотечных кредитов, позволяет банкам проводить более эффективную политику по управлению кредитными рисками.

Таким образом, внедрение секьюритизированного продукта, обеспечение его обслуживания, требует проработанной законодательной базы и развитой инфраструктуры ценных бумаг.

Рост фондового рынка обеспечивается за счет ускорения обращений ипотечных бумаг. При этом ценные бумаги станут объектом инвестирования финансовыми посредниками.

Источник: https://BaikalInvestBank-24.ru/poleznye-stati/sekuritizaciia-ipotechnyh-kreditov-v-2021-gody-chto-takoe-mehanizm.html

Что это такое и зачем нужна секьюритизация кредитов: процесс, механизм, последствия

Секьюритизация ипотечных кредитов в 2021 году: что такое, механизм

Данная статья раскрывает суть процесса секьюритизация кредита, описывает условия для ее проведения. В ней указывается процедура внедрения секьюритизации, а также описывается защита прав при потенциальном нарушении условий соглашения.

Нормативное регулирование в 2021

Секьюритизация — это процесс выделения неликвидного актива или группы активов и превращения активов в ценные бумаги с помощью финансового инжиниринга. Конгломерат неликвидных активов (обычно кредитов) определяется, приобретается, секьюритизируется и отправляется на вторичный рынок для приобретения инвесторами.

Одним из образцов схем секьюритизации является перепродажа ипотечных кредитов, обеспеченных залоговой собственностью. Схема была внедрена Ларри Финком. Секьюритизация, обеспечивающаяся закладными, приобретает популярность в середине 20 века.

Классификация секьюритизации активов

Особенности и суть в 2021

Секьюритизация берет на себя роль кредитора и разбивает его на отдельные компоненты.

В отличие от более традиционных отношений между заемщиком и кредитором, секьюритизация включает продажу кредита кредитором новому владельцу — эмитенту, который затем продает ценные бумаги инвесторам.

Инвесторы покупают «облигации», которые дают им право на долю денежных средств, выплачиваемых заемщиками по ипотеке.

После того, как кредитор продал закладную эмитенту, кредитор больше не имеет права реструктурировать кредит или предоставлять другие условия для своего заемщика.

Это становится обязанностью обслуживающего лица, которое собирает платежи по ипотечным кредитам, распределяет их эмитенту для выплаты инвесторам, и, если заемщик не может заплатить, предпринимает меры по возврату денежных средств для инвесторов.

Первичный заемщик может делать только то, что позволяют документы по секьюритизации.

Например, предположим, что финансовое учреждение выдало 10 жилищных кредитов на общую сумму 50 000 000 рублей (каждый кредит на 5 000 000 рублей).

Максимальный срок кредита составляет 20 лет, а совокупный ежемесячный платеж по кредиту составляет 500 000 рублей. Чтобы преодолеть финансовый кризис, финансовое учреждение решило продать кредитные соглашения и привлечь капитал.

Банк продает кредитные активы за 70 000 000 рублей и получает прибыль в 20 000 000 рублей.

После юридической проверки и подписания договора, финансовое учреждение становится поставщиком услуг для заемщиков и СФП. Банк перечисляет ежемесячные платежи / проценты / сборы /  предоплату / штрафы непосредственно в СФП в соответствии с соглашением.

Секьюритизация долгосрочных кредитов

Когда возможна секьюритизация кредита

Секьюритизация кредита возможно при наличии у финансвого учреждения большого количества неликвидных активов, возврат потраченных средств и основную прибыль от которых возможно получить лишь по истечению значительного промежутка времени.

Процедура секьюритизации проводится при наличии финансовых затруднений у первоначального кредитора, и при острой необходимости наличных финансов. Процесс секьюритизации благоприятен для развития малого и среднего бизнеса, кредитования жилищных программ, получения образовательных займов.

Как она происходит

Процесс финансового инжиниринга начинается с подачи заявлений на получение ипотеки в выбранном потенциальными владельцами недвижимости банке или компании. Финансовая компания, обладающая необходимым лицензионным допуском, предоставляет займы, где в качестве залога выступает принадлежащая потенциальному заемщику недвижимость.

Механизм секьюритизации

Облигации и пул

Ипотечные облигации (ценные бумаги, являющиеся гарантом получения выплат) выступают в качестве активами для выдающего заем банка, но наличие данных активов на балансе сопряжено с явным риском. Гражданин, оформляющий кредит может не выплатить его в срок или не выплатить окончательно.

Чтобы обезопасить себя, финансовые компании продают облигации за наличные средства. Создается специальное финансовое предприятие (СФП), не связанное с первоначальным кредитором.

Внутри СФП заключается ряд договоров, определяющие их внутреннюю и внешнюю деятельность, круг  обязанностей, права участников.

Отдельные ипотечные кредиты объединяются в ипотечный пул, который держится в доверительном управлении СФП в качестве залога. При выделении активов для создания пула, стороны составляют соглашение о составе и обслуживании пула, где прописываются обязанности трех сторон:

  • Первоначального кредитора
  • СФП
  • Заемщика.

Секьюритизация иногда проводится сторонней финансовой организацией, например, крупной инвестиционной банковской компанией. Процесс разделения активов также внедряется банковской организация, где изначально были оформлены кредиты на приобретение недвижимости. Ипотечные ценные бумаги выпускаются агрегаторами.

Секьюритизация ипотечных кредитов

Результаты

Результатом является создание защиты организации-кредитора, подкрепленной документами на залоговое обеспечение заемщика. Акции и ценные бумаги переходят во владение участников вторичного ипотечного рынка. Рынок по объемы превосходит первичный, неликвидные активы приобретают ценность и значимость в пуле.

Кроме того, во время процесса секьюритизации эмитент имеет право разделить ипотечный пул на несколько частей, необязательно одинаковых по объему, называющихся транши.

Таким образом, риск дефолта минимизируется, как и при стандартной диверсификации портфеля.

Разделение и структуризация траншей проводится так, как сочтет целесообразным эмитент, что позволяет адаптировать одну секьюритизацию для различных профилей допустимых рисков.

Пенсионные фонды, как правило, инвестируют в ипотечные ценные бумаги с высоким кредитным рейтингом, в то время как хедж-фонды нацелены на более высокую доходность, инвестируя в фонды с низким кредитным рейтингом. В любом случае, инвесторы будут получать пропорциональную сумму платежей по ипотечным кредитам в качестве возврата инвестиций.

Защита прав и последствия

Права и обязанности сторон изложены в заключающихся соглашениях. При нарушении одной из сторон соглашения, другие участники вправе обжаловать его действия в судебном порядке. На виновную сторону может быть наложено административное наказание в виде штрафа и возможного возмещения причиненного своими действиями вреда.

Основные участники процесса секьюритизации и их функции

Схема секьюритизации финансовых активов — тема данного видео:

Источник: http://km-tt.ru/dolgi-apelljacija-2021/kredit-vozrazhenie/predostavlenie-reglament/sekyuritizatsiya-deklaracija/

Секьюритизация ипотечных кредитов

Секьюритизация ипотечных кредитов в 2021 году: что такое, механизм

Ипотечные кредиты являются одним из наиболее долгосрочных видов кредитного продукта. Риск, который сопровождает его, обоюден, как для заемщика, так и для кредитора. Поэтому кредитор применяет определенные страховочные меры.

Секьюритизация ипотечных кредитов стала популярной относительно недавно. Это специальный инструмент, который помогает финансовыми учреждениями снизить собственные риски.

Процесс секьюритизации ипотечных кредитов обусловлен финансированием конкретных активов с помощью выпущенных ценных бумаг. Его объектами также могут выступать те же ипотечные ссуды, автомобильные кредиты, средства за владение лизинговым имуществом.

Cекьюритизация ипотечных кредитов в России и мире

Секьюритизация ипотечных кредитов в 2021 году: что такое, механизм

Ипотечные кредитные линии относительно недавно появились в России, но уже успели прочно занять место в банковской системе, жизни граждан. Залоговые ссуды выдаются сроком до 30 лет, что сопровождается обоюдной опасностью для заемщика и кредитора.

Поэтому для последних на первое место выходит секьюритизация ипотечных кредитов — передача их другой организации с целью получения денежных средств, ценных бумаг, но уже меньшей стоимости.

Данный процесс пока не имеет законодательно утвержденного основания, хотя Агентство ипотечного жилищного кредитования практикует подобное последние несколько лет, тем самым предоставляя коммерческим банкам осуществлять повторные займы населению.

Что такое ипотечная секьюритизация

Процесс обусловлен финансированием конкретных активов с помощью выпущенных ценных бумаг. Его объектами могут выступать те же ипотечные ссуды, автомобильные кредиты, средства за владение лизинговым имуществом. Данная конверсия обусловливается снижением рисков финансового учреждения.

Процедура секьюритизации ипотечного займа предполагает продажу долгосрочных кредитов, коим является ипотечный, стороннему финансовому учреждению за уменьшенную стоимость. Таким образом, банк защищает себя от риска невозврата кредита, передавая его другой организации, однако получая за это живые деньги на рефинансирование. Последним может стать новый ипотечный кредит.

Процедура продажи банком долговых обязательств своих клиентов происходит переходом долгосрочного кредитного портфеля другому владельцу.

Этим действием банк убивает двух зайцев — частично ликвидирует образовавшуюся финансовую брешь и обезопасит себя от будущих возможных неплатежей в случае банкротства заемщика.

В некотором смысле это походит на передачу порохового ядра с зажженным фитилем из одних рук в другие. У кого ядро взорвется — тот и окажется проигравшим. Однако банкиров такие вещи, похоже, не волнуют.

Рынок секьюритизации в России

Первая подобная сделка была проведена в стране по инициативе Газпрома в середине нулевых годов. Сделка на будущие экспортные поступления газа на более чем миллиард долларов оказалась пробным камнем. Дальше — больше. Количество подобных финансовых операций с 2006 года значительно увеличилось, что привело к их некоторой легализации.

Возврат таким путем денежных средств, которые снова вкладываются в оборот, стало обычным делом. Спрос на данную конверсию объясняется стремлением банков предоставляющих ипотечные кредиты — оригинатора, расширить ресурсную базу.

Подобное позволяет сократить издержки стремительно растущих размещенных средств. Технология пробрела популярность в других сегментах розничного займа коммерческих банков.

Из чего можно заключить, что кредиторам получается компенсировать дефицит отпущенных ресурсов для наращивания объемов розничных активов.

На российском рынке ипотечного кредитования оригинаторы настойчиво инициируют секьюритизацию как источник долговременного финансирования. Крупные банковские организации выпускают соответствующие ценные бумаги благодаря расположенным на балансе ресурсам.

Упомянутые процессы оговорены условиями институтов развития, включая посредничество специальных компаний — SPV, заверенное поддержкой оригинатора.

Агенты среднего, мелкого подразделения проводят совместные выпуски, либо оформляют процедуру при помощи нескольких оригинаторов.

Основные участники процесса секьюритизации и их функции

Основными участниками процедуры конверсии представлены:

  1. Банки оригинаторы выдают, работают с ипотечными линиями, принимают платежи от заемщиков, зачисляют на специальные счета.
  2. Специальная инвестиционная комиссия SPV выкупает долговые обязательства у банка, выпускает в обращение ценные бумаги, содержит на своем балансе документы ипотечной линии, позиционируется их накопителем.
  3. Резервный сервисный агент задействуется при отсутствии возможности у организации выполнять свои функциональные обязанности.
  4. Гарант — крупные финансовые учреждения, страховые агентства, организует кредитную поддержку прохождению секьюритизации.
  5. Платежный агент работает непосредственно с документами имущественного права, проводит эмиссию, делит на транши, тем самым увеличивая выгоду рефинансирования ипотеки.
  6. Андеррайтер проводит оценку выпущенных бумаг, поддерживает их цену, принимает участие в структурировании соглашения.
  7. Консалтинговое агентство берет на себя консультации по вопросам бухгалтерского учета, налогообложения.
  8. овая компания изучает характеристики договора долговых обязательств, финансовую стабильность участников процесса, определяет рейтинг присутствующих ценных бумаг.

Инвесторы вносят денежные средства в выпущенные документы имущественного характера.

Механизм секьюритизации в системе рефинансирования ипотечного кредитования

Данный механизм повторного ипотечного кредитования начали практиковать в Соединенных Штатах. Это дало повод развитию финансовой отрасли. Практически, это обусловливается переводом активов к более низкому ликвидному формату — ценным бумагам.

Они покрываются обеспечением в форме платежей от исходных активов.

Узкий смысл характеризует механизм секьюритизации в системе рефинансирования как конверсию низколиквидного актива в ценные бумаги, которые обеспечиваются денежными поступлениями от первичных активов.

Специалисты выделяют две формы секьюритизации — традиционную и синтетическую.

Традиционная

Подразумевает отсутствие эффективности при совместном удерживании на балансе кредитного учреждения активов высокого и низкого качества. Пока первые считаются на балансе, они заключают в себе все риски.

Исходя из этого, считается, что вывод высококачественных активов за баланс конкретного банка станет оптимальным решением. Отделением активов занимается специально созданная для этого компания.

Последняя покупает активы, тем самым беря на себя риски кредитора.

Синтетическая

Однако многочисленные долговые обязательства необходимо где-то накапливать, и банки пришли к выводу, что лучше это делать на балансе специальной инвестиционной компании — SPV. После ее приобретения необходимого числа активов, она выпускает свои ценные бумаги, гарантированные этими активами.

Процедура секьюритизации состоит из нескольких этапов, которые характеризуют деятельность всех участников финансового процесса, начиная от выдачи ссуды до погашения документов имущественного права, подкрепленных этими кредитами, как то:

  • предоставление ипотечной ссуды;
  • накопление кредитов, оформление пакета закладных документов.

Последней стадией считается аккумулирование финансовых средств для выплаты по документам имущественного права, их погашения.

Развитие законодательной основы внутренней секьюритизации

Сегмент секьюритизации ипотечных активов России стремительно развивается, его доля в конверсионных ипотечных ссудах занимает более 10%. Однако по сравнению с показателями стран Запада, это объем слишком мал.

Ассоциация региональных кредитных учреждений России подготовила законопроект о секьюритизации, чтобы привлечь дополнительную ликвидность.

Механизм создает специальную финансовую ассоциацию, которая будет заниматься исключительно эмиссией имущественных бумаг, исполнением соглашений за счет финансовых поступлений.

Предусмотрен временный запрет на реорганизацию, выплату прибыли до момента совершения всех обязательств. Эмиссия облигаций не должна включать государственную регистрацию их выпуска, отчета.

Случай банкротства должен повлечь расчет по требованию кредиторов, в связи с выпуском облигаций.

Однако закон находится лишь в стадии проекта, что подразумевает внутреннюю секьюритизацию исключительно ипотечных займов.

Основными проблемами, тормозящими данный процесс, считаются:

  • неполноценное упорядочивание залога прав;
  • строго формальные процессы уступки прав;
  • отсутствие уступки неиндивидуальных компетенций и др.

Возможно ситуация измениться после пенсионной реформы, которая будет предусматривать накопления в ценных бумагах, выпущенных посредством секьюритизации.

Риски секьюритизации

Конверсия риска заключена в оформлении процедуры передачи риска в сторону финансового рынка. Обладатель вероятной опасности выпускает имущественные документы, привязываясь к секьюритизируемому риску. Первичное размещение бумаг позволит сформировать ему некоторый резерв, используемый обеспечить упомянутый риск.

Большое распространение получила конверсия риска катастрофического действия. Она выражается выпуском облигаций сроком на один год. Прибыль, номинальная их цена распределены между вкладчиками капитала, зависимо от вероятности катастрофического риска.

Заключение

Внедрение секьюритизированного продукта, обеспечение его обслуживания требует проработанной законодательной базы, развитой инфраструктуры рынка ценных бумаг. Он обеспечит рост фондового рынка России за счет ускорения обращений ипотечных бумаг. Да и сами ценные бумаги станут объектом инвестирования финансовыми посредниками.

Далее предлагаем узнать, что такое ипотечный сертификат участия и зачем он нужен.

Источник: https://ipotekaved.ru/v-rossii/sekyuritizaciya-ipotechnyh-kreditov.html

Что такое секьюритизация ипотечных кредитов и порядок ее организации

Секьюритизация ипотечных кредитов в 2021 году: что такое, механизм

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕСекьюритизация ипотечных кредитов стала применяться российскими банками сравнительно недавно. Это специальный инструмент, который используют финучреждения с целью снижения собственных рисков. Рассмотрим подробнее, что означает эта процедура и как она применяется на практике.

Простыми словами, секьюритизация ипотечных кредитов – это продажа долговых обязательств.

Когда банк выдает средства на покупку жилой или коммерческой недвижимости, часто присутствует риск, что заемщик не вернет долг или выплатит, но частично.

Для снижения таких рисков финансовые компании выпускают ипотечные ценные бумаги и перепродают инвесторам. Вторые приобретают их зачастую по меньшей стоимости и в будущем получают доход.

Кредитный портфель, как правило, включает пакет долговых обязательств с низкой корреляцией. То есть каждый ипотечный заем не зависит от другого и снижение доходности одного не влияет на прибыль «соседнего» займа.

Таким образом, даже если портфель содержит сравнительно рискованные кредиты (или со средней ликвидностью), общая доходность будет выше, чем реализация всех долгов по отдельности. Цена продажи при этом формируется с учетом различных рисков.

Также на размер прибыли инвестора может повлиять общая экономическая обстановка в стране.

Выгода банка от секьюритизации активов очевидна: он быстро возвращает переданные клиентам средства, что дает возможность повторно финансировать заемщиков, и защищает себя от рисков невозврата задолженности, то есть от потенциальной потери прибыли.

Секьюритизация делится на два основных вида:

  • С участием банковских активов – выполняется с использованием выпуска ценных бумаг или за счет привлеченных кредитов.
  • С участием посторонних активов (небанковских) – осуществляется благодаря кредитным средствам или финансам, поступающим с фондового рынка.

Кто участвует в сделке

Процедура секьюритизации предусматривает участие:

  1. Банка-оригинатора – предоставляет ипотечные займы и занимается их обслуживанием.
  2. Специальной инвестиционной организации – выкупает активы у кредитора-оригинатора, накапливает их, занимается эмиссией ценных бумаг.
  3. Резервного сервисного агента – приступает к выполнению обязанностей только после того, как основной банк теряет способность по обслуживанию данных кредитов.
  4. Гаранта – поддерживает процесс секьюритизации на кредитном уровне. Это может быть крупный банк или страховая компания.
  5. Платежного (ипотечного) агента – проводит операции с ценными бумагами.
  6. Андеррайтера – структурирует сделку, оценивает и поддерживает стоимость ценных бумаг.
  7. Консалтинговой компании (решает юридические и бухгалтерские вопросы) – консультирует в области налогообложения и юриспруденции.
  8. ового агентства – присваивает рейтинг выпущенным ипотечным ценным бумагам с учетом изученной характеристики пула (кредитного портфеля) и уровня финансовой независимости участников сделки.
  9. Инвесторов – занимаются вложением денег в эмитированные ипотечные ценные бумаги.

Это классическая схема. Некоторые участники могут не фигурировать в сделке, например, при использовании такого вида как синтетическая секьюритизация.

В этом случае банк-оригинатор переуступает права требования по долговым обязательствам напрямую покупателю (инвестору).

При этом отпадает необходимость создавать специальную инвестиционную компанию, в качестве которой, как правило, выступает акционерное общество.

Как происходит процесс

В простом понимании процесс выглядит следующим образом:

  1. выдача ипотечного кредита заемщикам;
  2. формирование кредитного пула;
  3. выпуск ценных бумаг;
  4. продажа долговых обязательств инвестору;
  5. получение прибыли.

Изначально банк-оригинатор формирует и накапливает кредитный пул для эмиссии ценных бумаг.

Учитывая, что фактическая стоимость такой сделки для банка весьма ощутима, портфель должен содержать не один и не два обязательства, они могут исчисляться тысячами.

Есть определенные требования и к самим активам, как правило, это схожие по риску, срокам и ликвидности ипотечные кредиты. Схема секьюритизации может быть любой.

Накапливание активов (ипотечных долговых обязательств) производится разными способами. Банк может делать это в пределах своей организации, что не всегда выгодно. Альтернативный вариант – аккумулирование таких активов вне баланса – для этого создаются акционерные общества (специальные инвестиционные организации – один из участников сделки).

Специальные инвестиционные компании (именуемые в сокращении SPV) совместно с платежным агентом выпускают ценные бумаги для их дальнейшей реализации.

На основании анализа рейтингового агентства производится оценка ликвидности «товара».

На этом же этапе привлекаются андеррайтер и консалтинговое агентство, контролирующие процесс и оказывающие необходимую поддержку в части отладки бухгалтерии, выплаты налогов и юридической стороны сделки.

Впоследствии банк-оригинатор, изначально выдававший ипотеку населению или юридическим лицам, обслуживает эти кредиты, то есть принимает от заемщиков оплату по ним. Если он теряет лицензию или возможность и дальше выполнять функции агента, привлекается резервный сервисный центр, он продолжает обслуживать займы.

Ценная бумага, которую банк выпустил с целью подтверждения долговых обязательств, в дальнейшем может перезакладываться или несколько раз продаваться.

Заемщик, который приобрел недвижимость, продолжает выплачивать ипотечный кредит в установленном договором порядке. Секьюритизация никак не влияет на этот процесс. Исключением может стать только изменение реквизитов получателя денежных средств, в случае прекращения деятельности первоначального банка-оригинатора.

Как внедрялась секьюритизация в РФ

Процедура секьюритизации появилась в России сравнительно недавно. В процессе ее развития важную роль сыграло образование АИЖК. Банковские компании выдавали кредиты, которые в дальнейшем выкупались этим агентством, созданным под началом государства.

Старт секьюритизации был положен коммерческими кредитными учреждениями в 2005 году, в момент, когда такие банковские структуры как «Русский Стандарт», «Союз» и «Хоум Кредит» совершили сделки, направленные на рефинансирование портфелей, включающих потребительские займы и автокредиты. Первопроходцем процедуры секьюритизации ипотечного кредита стал «Газпромбанк» в 2007 году, подав пример другим банкам.

В течение следующих трех лет, после того как был заключен ряд первоначальных сделок на территории РФ, их количество начало усиленно расти.

Активами для выпуска ценных бумаг стали выступать не только портфели потребительских займов. К ним присоединилось автомобильное и ипотечное кредитование, а также факторинговые платежи.

Все осуществленные сделки имели трансграничную форму, то есть отечественные банки продавали свои портфели заграничным предприятиям.

В 2008 году, в связи с обострившимся финансовым кризисом, проведение трансграничных сделок стало невозможным. Возобновить их получилось только спустя 4 года.

Одновременно с этим российская банковская практика получила первый опыт реализации секьюритизации на отечественном рынке.

Именно этот момент положил начало разработке схемы рефинансирования активов разных форм с использованием облигаций, выпущенных внутри страны.

В 2021 году «Агентство ипотечного жилищного кредитования» и Сбербанк провели масштабную сделку по секьюритизации жилищных займов. Были выпущены однотраншевые ипотечные облигации с участием «Фабрики ИБЦ», созданной с целью привлечения финансовых вливаний на ипотечный рынок России, а также для увеличения числа состоявшихся кредитных сделок по более низким ставкам.

В 2021 году ценные бумаги присутствуют и на вторичном рынке, что в будущем, вероятнее всего, повлечет уменьшение риска и мобилизацию доступных денежных резервов с помощью рефинансирования.

Как в дальнейшем проявит себя секьюритизация активов в банковском сегменте напрямую зависит от изменений в юридической законодательной базе и от ее будущего развития.

К сдерживающим факторам может быть отнесена недостаточность спроса, то есть числа инвесторов, готовых вложить средства в ценные бумаги.

Но стоит отметить, что сама по себе процедура достаточно выгодна для всех сторон сделки.

Участие принимают различные компании, получающие прибыль от деятельности, процесс ипотечного кредитования имеет меньше рисков для банковских структур, увеличивая объем выданных займов.

Последнее несет выгоду для населения и юридических лиц, так как открывается возможность приобрести собственную недвижимость для проживания или ведения коммерческой деятельности.

Источник: https://creditkin.guru/ipoteka/sekyuritizatsiya-kreditov.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.