+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Риски при ипотечном кредитовании в 2019 году: подводные камни ипотеки

Содержание

Подводные камни ипотеки в 2019 году: хитрости и уловки банков

Риски при ипотечном кредитовании в 2019 году: подводные камни ипотеки

Перед оформлением ипотечного кредита в силу наличия повышенных рисков и длительного срока сотрудничества с кредитором каждому заемщику следует максимально подробно изучить предлагаемые условия, а лучше все учесть и посчитать. Сегодня разберем подробнее существующие подводные камни ипотеки и как на них не попасть.

 Подводные камни в законодательстве

Разные этапы заключения ипотечной сделки имеют свои подводные камни. К тому же существуют нюансы в законодательстве, в выбранном продукте конкретного банка и личные страхи и ограничения заемщика.

Рассмотрим подробнее имеющиеся подводные камни в российском законодательстве.

Залог объекта недвижимости

Ключевым нормативным актом, регулирующим отношения сторон ипотечного кредитования, является 102-ФЗ «Об ипотеке». Данный закон определяет, что приобретаемое жилье после оформления сделки перейдет в залог кредитору и станет обеспечением по полученному кредиту.

Простыми словами, это означает, что до окончания срока действия кредитного договора, недвижимость по сути принадлежит банку и распоряжаться ей заемщик имеет право только с его разрешения. То есть любые операции по продаже, обмену, дарению, перепланировке или иным улучшениям/изменениям заложенного имущества нужно согласовывать с кредитором.

ВЫВОД: Любые действия с квартирой, способные снизить ее рыночную стоимость, клиенту запрещены.

Подписывая договор, заемщик автоматически дает добровольное согласие на все эти ограничения, которые будут сняты только после полного погашения задолженности и снятия обременения в Росреестре.

О том как обойти данные подводные камни ипотеки вы узнаете из статей: «Можно ли продать ипотечную квартиру», «Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку в аренду», «Перепланировка в ипотечной квартире», «Можно ли подарить или завещать ипотечную квартиру».

Возможность выселения при неуплате

В ГК РФ и 102-ФЗ прописаны обстоятельства, при которых заемщик может потерять свое жилье.  Основанием может послужить неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств клиентом. То есть при допущении постоянных просрочек или вовсе в случае отказа обслуживать кредит банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Как правило, перед обращением в суд банком проводится досудебная работа, подразумевающая предоставление заемщику кредитных каникул, предоставление мер господдержки и списание части задолженности, варианты рефинансирования и реструктуризации кредита. Если все эти инструменты не помогли, то банк обращается в судебные органы.

Если суд удовлетворит требования кредитора в этом вопросе, то заемщик будет принудительно выселен из квартиры. Жилье затем выставляется на торги, и после продажи за счет вырученных средств банк компенсирует свои убытки.

Валютные риски

Ипотечные займы в результате кризиса 2014 года, когда произошло резкое падение курса рубля, потеряли сегодня свою актуальность. Большинство российских банков отказались от валютной ипотеки по вполне понятным причинам.

Оформляя такой займ, клиент в случае колебания курса принимает на себя риски по увеличению суммы ежемесячного платежа и серьезному увеличению итоговой стоимости займа в соотношении с рыночной ценой объекта недвижимости.

Даже если имеются варианты оформления ипотеки по минимальным процентным ставкам в долларах или евро, следует сделать выбор в пользу рублевого кредита с меньшими рисками.

Подводные камни по ипотеке от банка

Отдельно взятые банки реализуют собственную кредитную политику, в рамках которой ипотека может оформляться с некоторыми особенностями, связанными с размером комиссий, обязательностью страхования, оценкой и ограничениями в отношении залога. Рассмотрим их подробнее.

Ограничения в договоре

Кредитный договор может содержать в себе разумные ограничения, защищающие права залогодержателя, и уловки и хитрости кредитора, целью которых является обеспечение зависимого положения заемщика от банка.

К разумным ограничениям относятся: продажа, сдача в аренду, перепланировки, обмен залогового имущества. То есть любые действия, которые могут изменить цену жилья, могут осуществляться только с официального согласия кредитора.

К хитростям банков можно отнести намеренное включение в договор пунктов, позволяющих в одностороннем порядке менять величину процентной ставки (как правило, в сторону увеличения), запрещать досрочное погашение долга и т.д.

ВАЖНО! Перечисленные уловки банков нарушают права заемщика и действую гражданское законодательство, поэтому могут быть легко оспорены в суде.

Комиссии банка

Большинство крупнейших банков РФ уже давно отказались от взимания любых комиссий с клиента при оформлении ипотечных кредитов. Особо жадные небольшие кредитные организации продолжают брать с заемщиков деньги за открытие и ведение ссудного счета, за переводы средств в счет погашения долга, за рассмотрение заявки, за выдачу самого займа и т.д.

Перед подачей ипотечной заявки следует заранее выяснить все явные и скрытые комиссии и платежи, которые потребуется оплатить.

Страховка

В соответствии с законами РФ обязательной является только страховка залогового имущества. Страхование жизни и здоровья заемщика, навязываемое банками, оформляется только на добровольных условиях.

Тем не менее, банки в случае отказа от заключения договора комплексного страхования, увеличивают базовую процентную ставку в среднем на 1 п.п. Такая практика применяется во многих российских кредитных учреждениях.

Следует понимать свои права и смело отказываться от ненужных услуг, покупка которых приводит к существенному увеличению итоговой стоимости кредита.

Оценка

В случае приобретения в ипотеку жилья с уже оформленным правом собственности банк требует предоставление профессионального отчета об оценке недвижимости. Заказывать его разрешается только аккредитованных конкретным банком оценочных компаний. Отчет, созданный фирмой, не входящей список таких организаций, к рассмотрению принят не будет.

В некоторых банках применяется практика самостоятельного выезда на объект и последующей оценки сотрудниками залоговой службы банка (обычно для привилегированных клиентов).

Электронная регистрация ипотеки в Сбербанке

Сбербанк в целях мотивации заемщиков в отношении снижения кредитной ставки предлагает своим клиентам зарегистрировать ипотечную сделку без посещения офиса регистрирующего органа. Для этого потребуется подписать все требуемые документы, оплатить госпошлину и электронно отправить пакет бумаг в Росреестр.

Услуга является платной (от 5550 рублей) и позволяет получить скидку 0,1 п.п. от базового процента. Вся процедура осуществляется при участии персонального менеджера и позволяет избежать очередей и длительных сроков ожидания.

Подводные камни по ипотеке в голове

Личные страхи заемщиков, приобретающих жилье с помощью заемных средств, имеют множество вариантов и зависят от сложившейся ситуации. Разберем существующие детально.

Переоценка своих сил по платежу

На начальном этапе оформления ипотеки многие клиенты используют кредитный калькулятор для определения необходимого дохода и ежемесячного платежа. Естественно, все преследуют цель поскорее рассчитаться с долгом и зачастую оформляют кредит на меньший срок, но с суммой платежа, обеспечивающего серьезную кредитную нагрузку.

Как правило, при расчетах не учитываются форс-мажорные обстоятельства в жизни клиента, которые могут повлечь за собой серьезные финансовые вложения.

Поэтому при относительно невысоких доходах семьи лучше оформлять займ на максимально длинный срок, чтобы платеж был посильным.

Не думать о будущих переездах

Ипотека выдается не на один год, а в большинстве случаев на десятилетия. За эти годы жизнь может существенно поменяться. В частности, заемщику могут предложить работу в другом городе или регионе, у него могут родиться дети, измениться состав семьи и т.д. Все эти явления вполне могут потребовать переезда в другой город ил расширения существующей жилплощади.

В этой ситуации потребуется переоформление действующей ипотеки, ее рефинансирование или замена объекта залога.

Не думать про ремонт и содержание жилья

Любое жилье, даже квартиры в новостройках, подлежат постепенному износу и требуют периодичных вложений средств. Поэтому следует иметь дополнительные деньги на проведение ремонтных работ, на покупку необходимой мебели или элементов декора.

Если обустройство квартиры еще как-то можно отложить, то ремонт сломавшихся вещей и конструкций потребует немедленных действий от жильцов.

Не откладывать деньги в фонд свободы, а все видать на гашение ипотеки

Это также является непростительной ошибкой заемщика, вызванной стремлением быстрее закрыть кредит. Любой же финансово грамотный человек старается создать хотя бы небольшой фонда свободы, размер которого будет составлять от 3-6 ежемесячных платежей по ипотеке.

То есть при платеже в 20 тысяч рублей необходимо иметь в запасе 60-120 тысяч рублей свободных средств.

Забыть про поддержку государства

Предлагаемые государством меры поддержки при оформлении ипотечных займов логичнее и выгоднее использовать, чем забыть про них.

  К примеру, материнский капитал в 453 тысячи рублей можно направить на погашение первого взноса или погасить часть долга.

Также свою эффективность доказали налоговые вычеты, специальные программы для семей с детьми, молодых специалистов в бюджетных организациях и т.д.

Использование таких инструментов точно не будет лишним и позволит снизить кредитное бремя.

Подводные камни по специальным программам в 2019 году

В 2019 году реализуются действенные программы помощи специальным категориям российских граждан при оформлении ипотеки:

  • семейная ипотека под 6% годовых;
  • военная ипотека;
  • материнский капитал;
  • молодая семья;
  • социальная ипотека;
  • деревянная ипотека.

Каждая имеет свои нюансы.

Ипотека под 6% годовых для семей с детьми

Такую ипотеку смогут оформить семьи, в которых с начала текущего года и до конца 2022 г. родится второй или третий ребенок. Максимально в течении 8-ми лет с даты оформления кредита будет действовать ставка 6%. После истечения этого срока величина ставки будет привязана к ставке рефинансирования (текущее ее значение + 2 п.п.).

Купить жилье по этой программе можно только у компаний-юридических лиц. Сумма покупки ограничена 3 миллионами рублей для регионов и 8 миллионами – для Москвы.

Военная ипотека

Ипотека для военнослужащих, являющихся свыше 3-х лет участниками накопительно-ипотечной системы, позволит купить комфортное жилье стоимостью до 2,33 миллиона рублей под 9,5% в год.

С помощью НИС заемщик может накопить на первый взнос, а посредством ежемесячно перечисляемых из бюджета платежей гасится задолженность по кредитному договору. Уволиться в период действия такого договора нельзя, в противном случае банк его расторгнет и военный обязан будет вернуть государству полученные средства.

Материнский капитал

Средства маткапитала в кредитных целях можно использовать сразу после рождения ребенка, давшего такое право. Сумму 453.000 рублей можно направить на оплату основного долга и процентов или оплатить первый взнос.

Статью расхода определяет сам заемщик по согласованию с Пенсионным фондом, которые перечислит деньги банку в течении одного месяца.

Молодая семья

Молодые семьи, в которых супругам нет 35 лет, могут оформить льготную ипотеку с выделением субсидий из госбюджета. Размер такой субсидии зависит от количества членов семьи, региона проживания и средней цены 1 кв. м. в конкретном муниципальном образовании.

Для участия в этой программе потребуется документальное подтверждение факта нуждаемости в улучшении жилищных условий.

Социальная ипотека

Социальную ипотеку оформляют для утвержденного перечня категорий граждан РФ – неполные, многодетные семьи, малоимущие граждане, инвалиды и семьи с детьми инвалидами, сотрудники бюджетных организаций. Таким лицам предлагаются безвозмездные субсидии или компенсируемая за счет бюджета процентная ставка.

Оформление производится в порядке постановки на очередь в качестве нуждающихся в жилье.

Деревянная ипотека

Под деревянной ипотекой подразумевают получение займа на покупку загородной деревянной недвижимости, тем самым стимулируя развитие малоэтажного строительства и освоение отдаленных территорий.

Покупка экологичного жилья будет субсидироваться государством посредством снижения процентной ставки до 10%. Тонкостью ипотеки является отсутствие необходимости в залоге приобретаемого дома. Сумма займа не может превышать 3,5 млн. руб., а первый взнос составит от 10%.

Ипотека имеет множество нюансов и подводных камней, связанных с необходимостью передачи приобретаемого жилья в залог банку, валютными рисками, существенными рисками выселения из жилплощади за неуплату.

Также важно учитывать тяжесть кредитного бремени, принимать во внимание дополнительные расходы на ремонт и содержание жилья, а также откладывать деньги в личный фонд свободы.

Зная все секреты ипотеки, можно избежать возможных ошибок и получить максимальную выгоду от такой сделки.

Все риски ипотеки мы разобрали в отдельной статье, а подробнее о том, стоит ли брать ипотеку, вы можете узнать далее.

Ждем ваших вопросов и напоминаем, что запись на бесплатную консультацию к специалисту вы можете сделать в специальной форме на сайте.

Будем признательны за оценку статьи. Лайк и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/v-rossii/podvodnye-kamni-ipoteki.html

Подводные камни и риски ипотеки

Риски при ипотечном кредитовании в 2019 году: подводные камни ипотеки

Ипотечный кредит связан с большими деньгами, а возвращать его приходится долго. Неудивительно, что у такого кредитования есть нюансы, которые не всегда очевидны. К ним смело можно отнести дополнительные расходы при заключении договора, риск утраты заложенной квартиры, запрет банка на сделки с ипотечным имуществом и невозможность досрочно погасить кредит.

Рассмотрим подводные камни ипотеки подробнее.

Дополнительные расходы

На них не стесняются зарабатывать многие банки. Первоначальный взнос и госпошлина за регистрацию ипотеки далеко не все расходы, которые предстоят заемщику.

Комиссия банка

Особенно «жадные» кредитные учреждения стараются взять с клиента деньги за любую, даже мизерную услугу. Заемщик должен быть готов к таким платежам:

  • за рассмотрение заявки;
  • за выдачу кредита;
  • за обмен валюты;
  • за перевод денег со счета на счет;
  • за выпуск банковской карты.

Эксперты советуют, прежде чем подать заявку на кредит, выяснить у банка все скрытые комиссии и дополнительные расходы по его оформлению.

Оплата услуг оценщика

Некоторые банки настаивают на том, чтобы оценку проводил только аккредитованный у них специалист в области оценки. Это лишает возможности заемщика выбирать оценочную компанию. При этом оценку невозможно оспорить.

Заплатить за нее придется ровно столько, сколько скажет оценщик. Спорить в этом вопросе с банками трудно. Скорее всего, придется согласиться на их условия.

Если клиент решит перекредитоваться в другом банке по более низкой ставке, оценку ему придется делать по новой.

Страхование

Страхование имущества, купленного в ипотеку и переданного в залог банку, является разумным и оправданным. Но многие кредитные организации выдвигают дополнительные условия и настаивают на других видах страховки:

  • жизни и здоровья заемщика;
  • права собственности на недвижимость;
  • риска нарушения условий кредитного договора.

Примечательно, что выгодоприобретателем такого страхования является банк, а расходы в размере от 0,5% до 1,5% суммы кредита вынужден оплачивать клиент.

Стоит попробовать отказаться от дополнительных услуг по страхованию, которые сотрудники банка откровенно навязывают. Делать это нужно настойчиво. Например, в Сбербанке за это клиенту просто увеличат на 1% ставку по ипотеке.

Ограничение прав заемщика

В кредитном договоре следует различать разумные ограничения, защищающие интересы кредитора, и «хитрые» пункты, которые ставят заемщика в заранее невыгодное, зависимое положение от банка. К первым относится запрет продавать, сдавать в аренду, перепланировать квартиру без согласия кредитного учреждения. Это разумно.

Но в договоре могут быть прописаны пункты, которые не дают возможность погасить кредит досрочно, или позволяют банку в одностороннем порядке менять процентную ставку. Многие из таких условий прямо нарушают гражданское законодательство, поэтому их можно и нужно оспаривать в суде, руководствуясь законом «О защите прав потребителя».

Риски, связанные с залоговым имуществом

Ипотечная недвижимость может быть уничтожена вследствие стихийного бедствия или пожара. Известны случаи, когда третьи лица оспаривали сам договор купли-продажи ипотечной квартиры.

Утрата имущества

Для заемщика гибель или существенное повреждение предмета залога несет крайне неприятные последствия.

Он не только лишился имущества, но еще и должен предоставить банку другое обеспечение кредита, взамен утраченного.

Если же жилье просто сильно пострадало, то заемщик обязан поставить кредитора в известность и согласовать с ним сроки ремонта. Лучше все это сделать письменно.

Нужно иметь в виду, что если финансовое учреждение не устроит новый залог, то оно вправе потребовать досрочного погашения кредитных обязательств.

Иски третьих лиц

Иногда залоговая квартира становится предметом судебного разбирательства по иску третьих лиц, которые заявляют на нее свои права. Все риски при этом опять ложатся на заемщика.

Ведь банк в любом случае не утратит права на залог, даже если квартиру вернут предыдущему владельцу. В российском законодательстве залог следует за вещью, поэтому обременение на квартиру сохранится.

А в самом невыгодном положении остается заемщик, который уже оплатил часть стоимости квартиры и проценты по кредиту.

Что еще нужно знать о подводных камнях и рисках ипотеки в 2019 году

Эксперты рекомендуют работникам бюджетной сферы при оформлении ипотеки рассчитывать на собственные финансы. Часто бюрократические проволочки не позволяют получить деньги от государства вовремя. А это влечет за собой для заемщика штрафные санкции. Лучше внести за квартиру свои деньги, а когда дадут субсидию, досрочно погасить кредит.

Есть подводные камни и у военной ипотеки. Льготы действуют до тех пор, пока офицер служит в рядах Вооруженных сил. Если же он уволится раньше срока, то оставшийся кредит будет выплачивать из своего кармана.

Подводные камни нужно учитывать и при ипотеке в Сбербанке. Его менеджеры обычно предлагают необязательные услуги: дополнительное страхование жизни и здоровья заемщика.

При ипотеке с господдержкой тоже есть свои подводные камни. Например, в ипотечном договоре у банка «ВТБ 24», если клиент отказывается страховать свою жизнь, процентная ставка с 11,4% увеличивается до 11,9%. Это нужно учитывать при расчетах ежемесячных платежей.

Подведем итог

Перед тем как оформить ипотеку, нужно внимательно ознакомиться с финансовыми условиями, которые предлагает конкретный банк.

Пусть менеджер сразу посчитает все расходы, связанные с оформлением кредитного договора, включая комиссию, оценку и все виды страхования.

Нужно взять домой образец кредитного договора и внимательно его изучить, а еще лучше – показать юристу, чтобы выявить пункты, которые осложняют жизнь заемщику.

Источник: http://ipoteka-expert.com/podvodnye-kamni-ipoteki/

Ипотека: подводные камни и риски

Риски при ипотечном кредитовании в 2019 году: подводные камни ипотеки

Ипотека – услуга банка, являющаяся весомым фактором развития экономики страны и инструментом обеспечения постоянного функционирования финансового механизма. Хотя это один из самых надежных и безопасных видов займа в банковской сфере, все же в этом секторе есть много секретов и рисков для сторон, заключивших договор ипотечного кредитования.

В большей своей степени риски ипотечного кредитования обусловлены несовершенством российского законодательства. Они могут быть вызваны разными причинами: налоговыми, валютными, инфляционными, экономическими, политическими.

Что нужно знать об ипотеке и сопутствующих ее рисках?

Идентификация рисков ипотечного кредитования

Известно, что в сумму ипотеки входят различные виды рисков. Рискам подвергаются как кредитные организации, так и заемщик, оформляющий ипотеку. Ипотечных рисков достаточно много, и они могут быть вызваны уровнем жизни населения страны, кредитно-финансовой политикой государства, макроэкономическими факторами, динамикой стоимости жилья, применяемыми кредитно-финансовыми технологиями.

Заемщик, как правило, рискует только возможной потерей имущества и теоретическим снижением своих доходов, то у кредитного учреждения ипотечных рисков гораздо больше.

Все виды рисков можно разделить на систематические и не систематические. Большая их часть относится к систематическим, и они не имеют индивидуальный характер. Но существуют и не систематические, которые зависят от экономики конкретного региона или страны.

Важно знать. Чтобы как можно выгоднее приобрести жилье по ипотечному кредитованию заемщику нужно четко знать основные банковские риски и все тонкости кредитования.

Основные виды рисков по ипотеке

Риски подразделяются на такие виды:

  1. Риск досрочной оплаты ипотеки.
  2. Риск процентной ставки.
  3. Кредитный риск.
  •      Частичная или полная потеря дохода.
  •      Частичная или полная потеря трудоспособности заемщика.
  1. Риск ликвидности.
  2. Рыночные факторы.
  •      Инфляционные процессы.
  •      Изменение стоимости жилья на рынке недвижимости.
  •      Изменение валютного курса.

Досрочная оплата кредита

При возникновении риска досрочной оплаты заемщиком суммы ипотеки банковское учреждение может понести большие финансовые потери.

Для всех банковских и финансовых организаций присущи основательные маркетинговые исследования рынка заемных отношений, рынка недвижимости, рынка капитала, а также жесткий контроль предоставления кредитов. Предусмотреть такой риск очень сложно, но все же он существует.

Изменение процентной ставки

Доход банка в основном формируется за счет разницы между выданным кредитом и привлеченным депозитом, а также выпуска ценных бумаг и облигаций. Риск процентной ставки – это риск недополучиния кредитной организацией прибыли за счет уменьшения процентной ставки, по которой оформлялась ипотека.

Основные причины изменения процентов по ипотеке:

  • Неэффективная банковская политика.
  • Неправильные инвестиционные технологии и инструменты.
  • Негативная экономическая ситуация в стране.

Основная сложность ипотеки как долгосрочного кредитования – сбалансированность банковских активов и пассивов.

Процентные ставки по выданным займам (активы) в основном постоянны в течении длительного времени, а вот пассивы банка (вклады) – очень слабо привязаны, в связи с их свободным изъятием и краткосрочностью.

Именно поэтому риск процентных ставок включает в себя не только изменение ставки по ипотечному кредитованию, а и понижение стоимости выплат по займу.

Риск процентной ставки зачастую сравнивают с риском неликвидности, так как они взаимосвязаны. Оба риска возрастают, когда применяются рискованные ставки в больших объёмах.

Как пример, при выдаче долгосрочных кредитов в значительно большем количестве или наоборот, при большей доле краткосрочных вкладов.

И если заменить краткосрочные кредиты на среднесрочные вклады, то риск процентной ставки станет намного меньше.

Нужно учитывать и влияние непосредственно процентной ставки. Кредитное учреждение не может постоянно поднимать процент по ипотеке чтобы минимизировать свои риски, так как вскоре поднятый процент будет непосилен заемщику. Главное оптимизировать уровень риска к будущему доходу, учитывая, что эти 2 понятия обратно пропорциональны.

Кредитный – один из основных ипотечных рисков

Это понятие включает в себя невыполнение заемщиком своих обязанностей по ипотечному договору. Главное для банка — поддерживать количество непогашенных кредитов на уровне до 5%.

Условия снижения кредитного риска:

  1. Точная оценка объекта ипотеки и кредитоспособности клиента банка.
  2. Эффективная работа механизма «обращение взыскания».
  3. Проверенная система регистрации имущественных прав.
  4. Страхование ипотеки.
  5. Наличие резервных фондов.
  6. Преждевременное выявление проблемных кредитов.
  7.  Эффективные программы возврата кредитов.
  8.  Привлечение государственных гарантий на ипотеку (льготное ипотечное кредитование).

Частичная или полная потеря дохода

Учитывая финансовый кризис в государстве и экономическую нестабильность заемщику достаточно легко потерять свое рабочее место и тем самым доход или его часть. В таком случае человеку в первую очередь нужны средства на существование, а не на оплату обязательств по ипотеке.

Банковскому учреждению при снижении платежеспособности заемщика следует перевести его на более лояльные условия кредитования, которые не всегда будут выгодными. При изменении условий ипотечного договора может быть указана досрочная выплата долга по ипотеке.

Потеря трудоспособности

Также существует риск полной или частичной потери трудоспособности заемщика, так как предугадать несчастный случай невозможно. Последствиями несчастных случаев могут быть различные травмы и заболевания.

В таких случаях клиент банка не может полной мерой платить долги банку, не имея возможности нормально зарабатывать.

Помимо ежемесячных платежей по ипотеке заемщику теперь нужны денежные средства на восстановление здоровья.

Риск ликвидности

Причины возникновения данного риска:

  • Изменение конъюнктуры рынка.
  • Изменение процентных ставок.
  • Изменения фондового рынка.
  • Массовое изъятие вкладов.
  • Плохой контроль по остаткам денежных средств на счетах.
  • Несоответствие между сроками погашения активов и пассивов банка.

Способы снижения риска ликвидности:

  1. Эффективная стратегия мобилизации денежных ресурсов.
  2. Определение потребности банковского учреждения в средствах.

Рыночные факторы как подводные камни при ипотеке

Обращаясь в банк (Сбербанк) за ипотекой, заемщик подвергается также рыночному риску.

Инфляционные процессы

Инфляция в государстве оказывает свое влияние на всех участников ипотечного кредитования. Но если она установлена на уровне примерно 10-12 % за год, то для заемщика вообще нет угрозы. В таком случае индексируется заработная плата и кредитная нагрузка на семью уменьшается.

Обратите внимание! Негативное влияние на человека оказывает только резкое повышение цен, заставляя его либо искать другие источники дохода, либо исправно платить банку, но жертвуя другими жизненными благами.

Для банковского учреждения, выдавшего ипотеку по фиксированной процентной ставке, инфляционные процессы несут последствия в виде:

  • Снижение прибыльности кредитов.
  • Рост вероятности досрочного погашения долга по ипотеке.

Изменение стоимости объекта ипотеки на рынке недвижимости

Цена недвижимости играет существенную роль на оформление ипотеки, поскольку все показатели кредита (сроки, размер, процентная ставка) зависят от объекта недвижимости.

Занижение или завышение стоимости ипотечного жилья приводит к увеличению или уменьшению общей суммы кредита и первоначального взноса по ипотеке.

Поэтому правильная оценка недвижимости является надежностью ипотеки для всех участников (банк, заемщик, инвестор, государство).

Влияние роста цен на рынке недвижимости для заемщика по ипотеке:

  1. Большая переплата за жилье в итоге.
  2. Рост стоимости кредита и возможный дефолт по ипотеке.
  3. Вероятность стать жертвой нечестного кредитора, который обещал предоставить ипотеку по низкой процентной ставке.

Для банка также существуют негативные последствия после роста цен на недвижимость:

  • Невозможность полностью компенсировать финансовые затраты.
  • Риск потери ликвидности.
  • Отсутствие ожидаемой прибыли.

Изменение валютного курса

В связи с мировым кризисом и нестабильной ситуацией в экономике России существуют изменения курса валюты. Это пагубно сказывается на заемщиков оформивших валютную ипотеку, так как из-за курса увеличиваются выплаты по кредиту. В свою очередь на кредитора валютный курс почти не имеет влияние.

Чтобы пойти на встречу своему клиенту некоторые банки предлагают переоформить ипотеку в рублях, но тут тоже есть свои негативные нюансы:

  1. Повышенные процентные ставки.
  2. Большая кредитная нагрузка.

Важно. Валютная ипотека выгодна только тем гражданам, которые получают доход в такой же валюте.

Имущественные риски при ипотечном кредитовании

Риски продавца во время реализации ипотечного жилья хоть и минимальны, но все-таки существуют:

  • Вероятность заключения сделки с мошенниками.
  • Высокие требования к документам, предъявляемые кредитными организациями с целью защиты заемщика.
  • Отзыв лицензии у банка во время сделки и передачи денежной суммы.
  • Долгое время реализации ипотечного имущества.

Важная информация. Ипотечную недвижимость можно реализовать быстрее, если правильно выполнены все нюансы оформления и в наличии вся документация по сделке.

Последствия для участников сделки

В таблице указаны основные виды угроз при ипотечном кредитовании и их влияние на кредитора и заемщика:

РискВлияние на кредитораВлияние на заемщика
КредитныйНегативноеОтсутствует
РыночныйНегативноеНегативное
ИмущественныйНегативноеНегативное
Утрата трудоспособностиОтсутствуетНегативное
Изменение валютного курсаОтсутствуетНегативное
ИнфляцияНегативноеНегативное и положительное
ДевальвацияПоложительноеНегативное и положительное

Страхование рисков по ипотеке

Для того, чтобы минимизировать риски по ипотечному кредитованию, нужно задействовать механизм страхования от них. Рынок банковских услуг по ипотеке не может нормально существовать без страховых услуг, так как институт страхования помогает перераспределить ипотечные риски.

В международной банковской системе практикуют такие виды страхования:

  1. Жизни заемщика на случай смерти.
  2. Здоровья заемщика при несчастном случае.
  3. Ипотечной недвижимости от уничтожения или повреждения. В случае наступления страхового случая выплата страховой суммы осуществляется или заемщику, или кредитору. Главное, чтоб страховая выплата направлялась на восстановление ипотечной недвижимости, а не на погашения ипотечных выплат.
  4. Задолженности по ипотеке. Если заемщик отказывается или не в состоянии платить по обязательствам (страховое событие), то страховая компания берет на себя обязанность погашения кредита.
  5. Прозрачности имущественных прав залогодателя. В этом случает кредитор страхует себя от неточностей и непредсказуемых обстоятельств, указывая последнего собственника недвижимости. Также страховаться может последняя информация про оценку жилья, задолженность по налоговым выплатам.
  6. Ответственности лица, которое выполнило оценку стоимости ипотечного имущества.

Заключение

Итак, если человек решил приобрести жилье оформив ипотечное кредитование – он совершает серьезное обязательство, требующее очень внимательное продумывание каждого шага. Управление рисками по ипотеке – важная задача как заемщика, так и кредитора.

Важный совет. Прежде чем подписать договор ипотеки нужно тщательно его изучить и получить консультацию у специалистов этой области. Очень не рекомендуется спешить со сбором необходимых документов и поиском поручителей, способных снизить ставку кредитования.

Ипотеку стоит оформлять в таких случаях:

  • Если отсутствует собственное жилье.
  • Если есть стабильный и высокий доход.
  • Если ипотека будет оформляться в надежном банке на выгодных для заемщика условиях.
  • Если стоимость жилья на рынке недвижимости растет.

Источник: https://ipotekaekspert.com/oformlenie/riski-kreditovaniya/

Ипотека: все подводные камни, риски, плюсы и минусы

Риски при ипотечном кредитовании в 2019 году: подводные камни ипотеки

Ипотечное кредитование, стартовавшее в России в конце 90-х гг. XX века, позволило многим семьям обзавестись долгожданным жильём. «Пусть нам придётся жить с большим долгом, но в собственных квадратных метрах», – так рассуждает большая часть граждан, оформивших жилищный кредит.

Но истории с ипотекой у всех разные, есть и печальные. Чтобы длительный «роман» с ипотекой не стал кабальным для вас, необходимо знать все тонкости и нюансы, которые скрываются за банковскими ставками, комиссиями и другими условностями. Далее расскажем обо всех подводных камнях ипотеки.

Покупка квартиры в ипотеку: на что обратить внимание?

Начинается всё с выбора банка. Стоит обращаться только в те кредитные организации, которые давно известны и хорошо зарекомендовали себя в сфере ипотечного кредитования. Неплохо было бы узнать мнение непосредственных заёмщиков-клиентов о заинтересовавшем вас банке.

Почитайте отзывы, расспросите знакомых, родственников, купивших ипотечное жильё. Авторитетные банки всегда «работают» на свою репутацию, поэтому готовы идти навстречу своим клиентам, у которых возникли какие-либо сложности с выплатами.

Определились с банком? Начинайте подыскивать квартиру. Перед вами 2 варианта: новостройка или вторичное жильё. И опять нужно делать выбор.

Покупка в новостройке

Решившись на новостройку, попросите у сотрудников банка перечень аккредитованных у них застройщиков. Обычно банки сотрудничают только с зарекомендовавшими себя застройщиками, поэтому круг рисков для заёмщика здесь несколько сужается. Банк выступает весомым гарантом для клиента.

Прежде чем выдать аккредитацию, проверяется благонадёжность застройщика, вся документация на землю и строительство. В собственность заёмщика квартира перейдёт только после того, как дом будет введён в эксплуатацию. Одновременно на жилплощадь будет оформлено обременение в пользу банка вплоть до полного погашения займа.

Покупая строящееся жильё, потребуйте у застройщика:

  1. Учредительные документы;
  2. Проектную документацию с госэкспертизой и декларацию;
  3. Инвестиционный контракт;
  4. Разрешение на возведение дома;
  5. Правоустанавливающие документы на земельный участок;
  6. Страховой договор или поручительство;
  7. Выписку из Госреестра.

Оцените степень готовности дома, спросите у подрядчика о том, что планируется строить рядом с домом (некоторые объекты, находящиеся по соседству, могут создавать серьёзные неудобства).

При покупке жилья в новостройке с застройщиком лучше заключать договор долевого участия. В случае банкротства строительной компании требования дольщиков будут обеспечены двойным обременением. Такой договор также защитит клиента от двойной продажи квартиры.

Покупка «вторички»

Вторичное жильё банки тоже подвергают проверке. Финансируются только квартиры в домах, вошедших в эксплуатацию не более 30 лет назад. Неликвидную недвижимость в виде малосемеек, старых хрущёвок или комнат в коммуналках банки даже не рассматривают в качестве объекта покупки и залога.

При выборе квартиры обратите внимание на коммуникации, состояния помещений, давность проведения капремонта. Даже о соседях стоит расспросить, причём не только у продавца, но и у жильцов дома. Проблемные соседи могут испортить жизнь на долгие годы. Банк этим заниматься не будет, поэтому побеспокойтесь об этом сами.

Проверьте всеми способами юридическую «чистоту» квартиры ещё до подписания договора. После оформления жилья в собственность всплывшие проблемы будут только вашими, и только вам (а не банку) придётся разбираться в суде с «тёмными пятнами» приобретённой в ипотеку жилплощади.

Риски, связанные с залогом

Находясь в залоге столь длительное время, приобретённая недвижимость может быть повреждена или утрачена в результате стихийных бедствий или противоправных действий со стороны третьих лиц.

Утрата квартиры

Повреждение или утрата имущества может иметь для заёмщика самые неприятные последствия. В подобном случае заёмщик первым делом должен уведомить банк о случившемся.

Если имущество повреждено, то банк даст время на восстановление и ремонт помещений. В случае полной утраты от заёмщика потребуют предоставление иного равноценного залога.

Если такового не окажется, банк вправе расторгнуть договор и потребовать погашения долга в досрочном порядке.

Подводные камни по ипотеке, связанные с банком

Общий порядок системы ипотечного кредитования регламентируется ФЗ-№ 102. Однако каждый банк дополнительно внедряет свою индивидуальную политику, касающуюся оформления ипотеки, которая связана с требованиями к залоговому объекту, заёмщику, размера ставки и комиссий.

Комиссии

Особо «жадные» кредиторы стараются заработать на любой услуге, предлагаемой клиенту. Банки берут за:

  • Рассмотрение заявки;
  • Выдачу займа;
  • Обмен валюты;
  • Перевод средств с одного счёта на другой;
  • Выпуск карты.

Существуют и другие скрытые комиссии, о которых следует узнать у сотрудников банка заранее.

Подводные камни у клиента в голове

Любому заёмщику немного страшно оказаться перед банком в таком большом долгу да ещё на столь длительный срок. Кто-то справляется со своими страхами, а у кого-то они заседают в голове и не дают спокойно жить. Чего боятся должники?

Стать неплатёжеспособным

На этапах принятия решения и оформления ипотеки все клиенты задумываются о том, сколько они смогут платить без ущерба для основного бюджета семьи. Абсолютно каждый пытается рассчитать приемлемый платёж вручную или с помощью кредитного калькулятора.

Но ни один заёмщик не в состоянии предугадать, как сложится жизнь и какие обстоятельства возникнут на пути погашения ипотеки. На самом деле за долгий период выплат может произойти всякое: и приятное, и трагическое. Именно последнего и боятся должники.

Специалисты рекомендуют рассчитывать приемлемую сумму платежа так, чтобы кредит не стал тяжким бременем и не приходилось экономить на всём. При расчётах бюджета оставляйте часть средств свободными. Лучше растянуть ипотеку на более длительный срок и облегчить кредитную нагрузку. Часть свободных средств откладывайте в резерв на случай форс-мажоров.

А вдруг переезд?

Бывает и такое. Может появиться работа в другом городе, или семейные обстоятельства вынудят переехать. Не стоит этого бояться. Филиалы банков есть во всех городах. Обременённую квартиру с согласия банка можно продать или обменять. Ипотеку везде и во всех банках сейчас рефинансируют и даже на более выгодных условиях. Помните: всё решается.

Как быть с ремонтом?

Любое жилище периодически требует ремонта. Годами ничего не делать в квартире невозможно. И об этом нужно думать заранее, ещё на стадии оформления ипотеки. Если кредитная нагрузка будет щадящей, а в бюджете будут оставаться свободные средства, то через какое-то время после заселения можно скопить и на ремонт. В ином случае ищите подработку. А бояться волка – в лес не ходить.

А может свободные средства пустить на гашение ипотеки?

Можно и так. Но тогда у вас не будет того, что в народе называется «НЗ», т.е. резервных средств. На самом деле это очень важно психологически. Когда у человека есть запасные средства, живётся намного спокойнее. Каждый день засыпать и просыпаться с мыслью «Чем платить ипотеку, если что-нибудь случится?» – да на это никаких нервов не хватит.

Государство поможет или нет?

Действительно, государство разработало ряд программ, которые реально работают и помогают некоторым категориям заёмщиков. Материнский капитал, налоговые вычеты, субсидирование молодых семей с детьми, бюджетников – всё это можно и нужно использовать для снижения кредитной нагрузки.

Подводные камни по спецпрограммам в 2019 году

В текущем году определённые категории российских граждан могут воспользоваться в ходе оформления ипотеки такими программами, как:

  • Военная ипотека;
  • Молодая семья;
  • Материнский капитал;
  • Деревянная ипотека;
  • Социальная ипотека;
  • Семейная ипотека под 6 % годовых.

Как реализуются эти программы?

Ипотека для военнослужащих

Если военнослужащий более 3 лет является участником накопительно-ипотечной системы (НИС), то он может воспользоваться этой программой и приобрести жильё стоимостью до 2,33 млн. руб. под 9,5% годовых.

Накопительная система позволит участнику собрать средства на первый взнос. Ежемесячные платежи, перечисляемые из бюджета, будут постепенно гасить ипотеку. Но есть одно важное условие: военнослужащий не может уволиться, пока не будет погашен кредит, иначе ему придётся возвращать государству все средства.

Программа «Молодая семья»

Это разновидность льготной ипотеки с выделением государственных субсидий. Участниками программы могут стать семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, в которых хотя бы одному из супругов ещё не исполнилось 35 лет. Размер субсидий обусловлен регионом проживания и количеством членов семьи.

Семейная ипотека под 6% годовых

Данной программой могут воспользоваться семьи, в которых родился второй или третий ребёнок. Период действия программы заканчивается в 2022 году. Льготная ставка в 6% не будет меняться в течение 8 лет. Остальной срок кредита придётся выплачивать по ставке рефинансирования.

Купить жильё в рамках данной программы можно только у юридических лиц. Сумма займа зависит от региона: 3 млн. – для регионов, 8 млн. – для москвичей.

Ипотека – это целая система, которая с одной стороны направлена на благие цели – помочь гражданам купить своё жильё, а с другой – это сделка, которая должна быть выгодна банку.

Именно поэтому в ипотечном кредитовании много нюансов и подводных камней. Чтобы эти «камни» не затянули вас в долговую яму, надо прийти в банк, зная всё об ипотечном кредитовании.

Надеемся, наши рекомендации помогут всем потенциальным заёмщикам пройти кредитный путь без особых сложностей.

Источник: https://Bizneslab.com/podvodnye-kamni-ipoteki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.