Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц и ИП в 2021 году

Содержание

Коммерческая ипотека для ИП, физических и юридических лиц в 2021 году

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц и ИП в 2021 году

15.11.2021

Для ведения бизнеса частному предпринимателю или организации необходима коммерческая недвижимость. Однако в современных экономических условиях сделать это довольно проблематично.

Трудности возникают не только из-за высокой стоимости, но и необходимости проведения долгой и дорогой процедуры оформления.

Помочь в этом деле может коммерческая ипотека, которую можно взять практически в любом крупном банке страны.

Общие сведения

Перед тем как оформить кредит на приобретение коммерческой недвижимости, необходимо подробно изучить предъявляемые требования и особенности оформления. Отдельного внимания заслуживают преимущества коммерческой ипотеки в каждом из доступных банков. Вся эта информация поможет выбрать максимально выгодный вариант и снизить финансовые затраты.

Основные преимущества

Каждое финансовое учреждение, которое даёт возможность оформить коммерческую ипотеку для физических лиц, предлагает своим клиентам определённый набор преимуществ. Некоторые из них характерны для каждого банка.

Общие плюсы подачи заявки на коммерческую ипотеку:

  • возможность использования купленного объекта недвижимости не только для целей фирмы или предприятия, но и для сдачи в аренду другим лицам;
  • сумма ежемесячной оплаты остаётся неизменной при любых обстоятельствах;
  • при необходимости можно попросить банк об отсрочке обязательных выплат;
  • более низкая процентная ставка.

Помимо стандартных преимуществ, есть и несколько индивидуальных, которые характерны только для одного или двух банков. Все они дополняют общие плюсы и позволяют заёмщику сделать выбор в пользу того или иного финансового учреждения.

Достоинства такой ипотеки в наиболее крупных банках страны в 2021 году:

  1. Сбербанк. Бизнес-ипотека в этой кредитной организации выдаётся лицам, возраст которых не превышает 65 лет. Кроме этого, банк даёт возможность отсрочить платежи на 1 год, а в качестве залога использовать не только недвижимость или автомобиль, но и ценные бумаги.
  2. ВТБ24. Это финансовое учреждение выдаёт от 4 млн рублей только тем организациям, которые работают более полугода и имеют выручку до 400 млн рублей. ВТБ24 позволяет своим клиентам отсрочить выплаты на 9 месяцев, но только при условии оформления поручителя.
  3. Росбанк. Эта организация не такая популярная, как две предыдущие, но также позволяет быстро оформить коммерческую ипотеку. Для этого нужно представить значительно меньше документов, чем в других банках. Максимальный размер выдаваемого кредита составляет 1 млн рублей. Неплохим бонусом для клиентов станет возможность отсрочки платежей на срок до 6 месяцев.

Требования к заёмщику

Большинство банков, которые предоставляют ипотеку на коммерческую недвижимость для физических лиц, предъявляют к претендентам примерно одни и те же требования. При этом заёмщиками могут выступать как индивидуальные предприниматели, так и крупные организации.

Общие критерии отбора клиентов:

  • деятельность ИП или фирмы должна быть официально зарегистрирована;
  • возраст заёмщика должен находиться в пределах от 21 до 65 лет;
  • компания и частный предприниматель работают не менее полугода;
  • претендент на получение ипотеки имеет положительную кредитную историю;
  • заёмщик должен найти одного или нескольких поручителей;
  • отсутствие судимости и привлечений к ответственности;
  • размер непогашенных потребительских кредитов не должен превышать сумму в 1 миллион рублей.

Некоторые особенности

Перед тем как оформить коммерческую ипотеку для юридических лиц или частных предпринимателей, нужно рассмотреть особенности этого процесса. Они помогут избежать ошибок и различных трудностей.

Главные особенности:

  1. Срок кредитования. Ипотека на коммерческую недвижимость отличается намного более сжатыми сроками. Банки позволяют оформить кредит на период от 5 до 12 лет, поэтому ежемесячные выплаты будут довольно большими.
  2. Процентная ставка. Большинство финансовых учреждений устанавливают свои правила для заёмщиков. Из-за этого годовая ставка может варьироваться в пределах от 10 до 20%.
  3. Начальный взнос. Для того чтобы получить деньги на покупку или строительство коммерческой недвижимости, необходимо внести определённую сумму. Если ипотека оформляется без поручителя, то заёмщик сразу же должен оплатить не менее 30% от стоимости объекта. Наличие поручителя снижает первоначальный взнос на 10%.

Все остальные особенности относятся к характеристикам покупаемого объекта недвижимости. Для того чтобы банк одобрил заявку претендента, приобретаемое здание должно соответствовать строгим критериям.

Требования к коммерческому объекту:

  • здание полностью построено и введено в эксплуатацию;
  • площадь недвижимости не должна превышать 150 квадратных метров;
  • объект расположен в том же регионе страны, что и финансовое учреждение;
  • здание оформлено, как капитальная постройка;
  • отсутствуют какие-либо обременения и проблемы;
  • объекту присвоен статус «Нежилая недвижимость».

Процедура оформления

Для того чтобы заёмщик не испытывал никаких трудностей при оформлении ипотеки на покупку помещения для ведения бизнеса, необходимо придерживаться общих правил проведения этой процедуры. Они различаются по назначению кредита и могут учитывать индивидуальные особенности.

Необходимые документы

На начальном этапе оформления ипотеки следует собрать и представить сотрудникам банка все необходимые документы. Их перечень одинаков для всех финансовых учреждений, но при необходимости может быть дополнен той или иной справкой.

Полный пакет документации должен включать в себя следующие бумаги: 

  • удостоверение личности заёмщика (претендент должен представить паспорт гражданина России);
  • лицензия фирмы, подтверждающая факт получения разрешения на ведение деятельности;
  • учредительные документы компании (договор, устав, свидетельство о регистрации);
  • выписка из единого государственного реестра юридических лиц;
  • выписка из расчётного счёта;
  • справка, в которой указан баланс компании или предприятия;
  • нотариально заверенный образец подписи руководителя или индивидуального предпринимателя;
  • справка из налоговой службы, подтверждающая отсутствие задолженностей перед государством;
  • справка об отсутствии судимости;
  • документ, в котором указана оценочная стоимость объекта недвижимости;
  • бумаги, подтверждающие право собственности на залоговое имущество;
  • справка о семейном положении (только для частных предпринимателей).

При покупке недвижимости

Для того чтобы оформить ипотеку, необходимо воспользоваться одной из 3 схем. Они наиболее простые и прозрачные, что позволит избежать каких-либо трудностей. Первая из них основывается на том, что залог оформляют только после купли-продажи недвижимости. В этом случае выполняют такие действия:

  1. Заключается предварительное соглашение между покупателем и продавцом объекта.
  2. Будущий владелец здания вносит обязательный первоначальный платёж.
  3. Покупателю передается право собственности.
  4. Новый владелец обращается в кредитную организацию и заключает договор об оформлении ипотеки.
  5. На счёт продавца объекта недвижимости переводится оставшаяся сумма.

Другая простая схема предусматривает заключение договора о залоге. Он оформляется между покупателем и действующим владельцем здания.

Пошаговая инструкция:

  1. Покупатель делает первоначальный взнос.
  2. Проводится процесс оформления залога.
  3. Составляется договор купли-продажи, который подписывается обеими сторонами сделки.
  4. Купленный объект регистрируется в государственных инстанциях на нового владельца.
  5. Банк переводит продавцу недостающую сумму.

В некоторых случаях для оформления залога приходится создавать новое юридическое лицо. Делается это только тогда, если по тем или иным причинам невозможно использовать первые две схемы.

Последовательность действий:

  1. Регистрируется новое юридическое лицо.
  2. Происходит передача прав собственности только что созданной компании.
  3. Оформляется купля-продажа недвижимости.
  4. Кредитная организация переводит соответствующую сумму продавцу.
  5. Объект переоформляется на покупателя.

При строительстве здания

Если ни один продаваемый объект не подходит предпринимателю, то он может построить здание по собственному проекту. Этот вариант значительно более дорогой, поэтому его могут использовать только крупные компании.

Среди строящейся недвижимости, на которую можно оформить ипотеку, могут быть:

  • офисные помещения;
  • склады;
  • гостиницы;
  • торговые комплексы;
  • развлекательные помещения.

Кредит можно оформить только в тех случаях, когда претендент на займ вкладывает не менее 20% собственных средств. При этом строительство должна проводить компания, которая успешно сдала в эксплуатацию более 3 объектов.

Условия ипотеки, выдаваемой при строительстве коммерческого здания:

  • использование части предоставленных средств на покупку инструментов и материалов, необходимых для проведения строительных работ;
  • максимальный срок кредита — 10 лет;
  • наличие документов, подтверждающих факт целевого использования кредитных средств;
  • отсрочка расчёта по основному долгу до сдачи объекта в эксплуатацию;
  • предоставление банку возможности следить за ходом строительства.

Предложения банков

Все крупные кредитные организации, ведущие свою деятельность на территории Российской Федерации, предлагают клиентам максимально выгодные условия. Претендент на получение ипотеки может сравнить несколько вариантов и выбрать из них наиболее подходящий.

Условия наиболее известных банков:

  1. Сбербанк. Эта кредитная организация выдаёт займы на срок до 10 лет. Ограничения касаются и суммы, которая не может превышать 600 миллионов рублей. В стандартных случаях Сбербанк устанавливает 11,8% годовых и первоначальный взнос в размере 25% от общей суммы. Оформить ипотеку может только клиент банка, который представит пакет общих документов и несколько дополнительных бумаг. Среди них должны быть заявление на кредит, написанное по предоставленной банком форме, и полная финансовая отчётность о деятельности предприятия.
  2. ВТБ24. Это финансовое учреждение также выдаёт кредиты на срок до 10 лет. При этом первоначальный взнос составляет всего 15%, а процентная ставка — 10,9%. ВТБ24 не оформляет коммерческую ипотеку на сумму менее 4 млн рублей. Из дополнительной документации банк требует только подтверждения законности проведения предприятием всех финансовых операций.
  3. Росбанк. Здесь можно оформить кредит на сумму от 1 до 100 миллионов рублей при первоначальном платеже в 20%. Процентная ставка сравнительно небольшая и составляет 11,55%. Максимальный срок кредитования частных предпринимателей или организаций составляет 7 лет. Единственный недостаток этого банка — необходимость поручительства одного из собственников бизнеса. Среди документов требуется только общий пакет и написанное претендентом заявление.

Все перечисленные кредитные организации дают возможность своим клиентам самостоятельно рассчитывать платежи и оставшуюся задолженность.

Сделать это можно при помощи специального кредитного калькулятора. Процесс расчёта довольно простой и разобраться в нём сможет даже новичок.

Если всё же у клиентов возникнут какие-либо трудности, то они могут получить бесплатную консультацию в отделении банка.

Коммерческая ипотека в 2021 году — это доступный вариант покупки недвижимости для ведения бизнеса. При правильном подходе к делу и выборе оптимальных банковских условий можно значительно снизить финансовые потери и избежать большинства трудностей.

Онлайн калькулятор расчета

Кандидат экономических наук. ФГОУ ВО «Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова».

Список источников:

• «Консультант Плюс» — www.consultant.ru

• Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) — www.base.garant.ru/10900200

Коммерческая ипотека для ИП, физических и юридических лиц в 2021 году Ссылка на основную публикацию

Источник: https://IpotekaMer.ru/programmy/prochie/kommercheskaya-ipoteka

Ипотека коммерческой недвижимости

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц и ИП в 2021 году

Непомерно высокая арендная плата вынуждает владельцев бизнеса задуматься о том, чтобы приобрести собственную коммерческую недвижимость.

Но что делать, если столь крупной суммы на покупку нет, либо изымать ее из собственного бизнеса не хочется? Тогда лучшим вариантом для вас будет ипотечный заем под бизнес.

Давайте же разберемся, какие компании и на каких условиях предлагают такой тип кредитования.

Подробнее о коммерческой ипотеке

Что такое коммерческий ипотечный заем? Это приобретение помещений нежилого типа в кредит под залог имущества, приобретаемого бизнесменом, либо под залог помещения, которое принадлежит заемщику.

Для того, чтобы получить коммерческий заем, предпринимателям нужно предоставить:

  • документы, свидетельствующие о том, что у предпринимателя действительно есть свой бизнес;
  • бумаги, которые свидетельствуют об основной деятельности владельца малого бизнеса.

Однако из-за недоработки законодательных актов при приобретении коммерческого жилья в кредит возникают некоторые сложности. Так, к примеру, имеется множество законодательных актов о жилой недвижимости. Зато нет ни единого упоминания о коммерческой недвижимости.

Поэтому при ипотечном займе последнего типа клиентам банка запрещается оформлять закладную на покупаемое жилье до того, как будет заключена сделка купли-продажи.

Если говорить другими словами, то сначала финансовой организацией выдаются средства на покупку, потом покупатель вступает в собственность, и только после этого оформляется залог.

Но вот между выдачей заемных средств и оформлением залога для банка возникают некоторые риски, поэтому далеко не каждая финансовая организация соглашается на оформление ипотечного займа для малого бизнеса.

Если же говорить об остальных нюансах, то ипотечный коммерческий заем схож с целевым кредитом на покупку жилья. По программе так же предусмотрено внесение первоначального взноса, оценка помещения и страхование имущества.

Как правило, срок кредитования по такой программе составляет до десяти лет, первоначальный взнос варьируется в пределах 15-20%, а процентная ставка от 9 до 17 процентов годовых.

Что предлагают банки?

Итак, давайте разберем предложения от самых крупных банков и на каких условиях они выдают свой заем.

Самый крупный российский банк Сбербанк предлагает своим клиентам оформление кредитного продукта «Бизнес-Недвижимость». Благодаря ему заемщики смогут купить коммерческую недвижимость на выгодных условиях.

Срок кредитования по такому пакету услуг может составлять максимум 10 лет. При этом ставка исчисляется от 11% годовых, а минимальная сумма составляет 150000 рублей. А подробности о программе можно узнать по ссылке sberbank.ru.

Банк ВТБ 24 предлагает своим клиентам кредитный продукт «Бизнес-Ипотека». Благодаря нему можно приобрести такое коммерческое имущество, как производственное помещение, торговое помещение, складское помещение или офис.

По данной программе владелец малого бизнеса может взять заем от 4 миллионов рублей на срок максимум до 10 лет. При этом первоначальный взнос должен составлять как минимум 15%. Клиент при получении кредитного продукта может получить отсрочку на полгода по выплате основного долга (но не по выплате процентов). Подробности о программе можно узнать по ссылке vtb24.ru.

Еще один банк, предлагающий свой кредитный продукт по данной программе – это РоссельхозБанк с кредитным продуктом «Коммерческая ипотека».

Кредитный продукт выдается на следующих условиях:

  1. деньги выдаются только на покупку коммерческой недвижимости;
  2. по программе можно взять максимум двадцать миллионов рублей;
  3. максимальный срок, на который можно рассчитывать – 10 лет;
  4. дополнительные средства можно получить на ремонт недвижимости;
  5. в качестве отсрочки по кредиту можно получить до одного года;
  6. можно не вносить первоначальный взнос.

Подробности программы можно узнать по ссылке rshb.ru.

Банк «Уралсиб» предлагает своим клиентам кредитный продукт «Бизнес-Инвест». Особенно такой тип займа пригодится в том случае, если недвижимость вам не по карману, но при этом у вас нет возможности слишком долго копить на помещение.

Кредитная программа позволяет купить не только коммерческую недвижимость, но и сделать ремонт в помещении, приобрести спецтехнику, модернизировать оборудование или даже купить готовый бизнес. У банка имеется и программа рефинансирования, позволяющая погасить долги за коммерческую недвижимость перед другими банками.

Финансовая программа предлагает следующие условия кредитования:

  1. минимальная сумма займа может составлять 300000 рублей, а максимальная исчисляется миллионами;
  2. кредитный продукт можно оформить только в рублях;
  3. минимальный срок, на который можно взять заем – пол года, а максимальный – 10 лет;
  4. процентная ставка изначально неизвестна – она определяется только после того, как клиент предоставит все бумаги и они будут рассмотрены;
  5. не смотря на то что все современные банки давно отменили комиссии за открытие кредита, Уралсиб пренебрегает этим правилом – в итоге минимальный размер комиссии составляет 25 тысяч рублей, а максимальный – 105 тысяч;
  6. финансовая компания предлагает разные способы погашения кредитового продукта (в том числе по индивидуальному графику, когда речь идет о сезонном бизнесе, равными частями или аннуитетными платежами);
  7. так же банком предоставляется несколько вариантов обеспечения по займу – это может быть поручительство, различный транспорт, недвижимость и так далее;
  8. по кредитному продукту предполагается обязательное страхование имущества;
  9. доля участия заемщика в проекте должна быть не менее десяти процентов.

Более подробную информацию по займу можно получить по ссылке uralsib.ru.

Какой банк выбрать?

Выбор конкретной финансовой организации будет зависеть от того, какие именно условия вам нужны.

К примеру, если вам нужна минимальная процентная ставка, то можно воспользоваться услугами одной финансовой компании, если же нужен максимальный размер займа, то подойдет другая финансовая компания.

Ну и конечно же помните о том, что чем «честнее и прозрачнее» ваши доходы, тем меньше будет процент по займу и тем больше – сумма и срок платежей.

Для того, чтобы получить как можно больше шансов на ипотеку, нужно обратиться сразу в несколько финансовых организаций. Сделать это можно, к примеру, с помощью онлайн-заявки.

Например, чтобы подать заявку на продукт от Сбербанка, нужно пройти по ссылке sberbank.ru. А онлайн-заявку от ВТБ 24 можно подать по ссылке vtb24.ru.

Ну и конечно же ваши шансы на получение кредита значительно увеличатся, если у вас имеется залоговое имущество или поручительство.

Кто может получить ипотеку на коммерческую недвижимость?

Существуют стандартные требования, определяющие, кто именно может получить ипотеку. Как правило, это люди 20-60 лет, чей бизнес существует на протяжении как минимум полугода. Кроме того, их бизнес должен быть зарегистрирован в регионе, где есть отделение финансовой компании, в которой берется заем.

Кроме того, многие банки обращают внимание и на годовую выручку компании.

Условия и требования

Итак, давайте разберем, какие же бумаги нужно предоставить, чтобы от вас приняли заявку на ипотечный кредит.

Схемы оформления ипотеки на коммерческую недвижимость

Так как разные компании осуществляют свою деятельность разными путями, то и схемы оплаты будут разными путями. То есть платежи могут быть совершены не только аннуитетными путями, но и равными частями.

Так же банк предлагает оплату основного долга по графику. Особенно такой способ оплаты пригодится тем бизнесменам, которые осуществляют свою деятельность сезонно.

Плюсы и минусы ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц

Данный продукт имеет как достоинства, так и недостатки. Так, к примеру, к недостаткам можно отнести следующие пункты:

  • не смотря на то что заем на коммерческую недвижимость максимальной схож с займом на жилье, он имеет более длительный срок, и редко когда решение по кредиту выносится ранее чем за 5 дней;
  • так же некоторые финансовые организации берут за рассмотрение заявки по данному кредитному продукту комиссии в размере 1-2%;
  • к сожалению, данный кредитный продукт выдается далеко везде, а, чаще всего, только в крупных городах.

Естественно, есть здесь и положительные стороны. И вот лишь некоторые из них:

  • так, к примеру, некоторые финансовые организации предоставляют своим клиентам отсрочку по выплате основного долга на срок от полугода до года;
  • банки предлагают разные схемы оплаты кредита – это может быть как выплата равными частями, так и «сезонная» оплата кредита;
  • некоторые финансовые организации так же не требуют оформление закладной по ипотечному займу.

Об особенностях ипотечного кредитования можно узнать из видеоролика.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/ipoteka-kommercheskoj-nedvizhimosti/

Коммерческая ипотека для физических лиц и ИП в 2021 году

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц и ИП в 2021 году

Приветствуем! Тема нашей встречи сегодня – коммерческая ипотека.

Ипотека под коммерческую недвижимость только начинает развиваться в нашей стране, еще не все требования и порядок выдачи стандартизированы, имеются пробелы в законодательном регулировании данного вида кредитования.

Тем не менее, многих руководителей организаций и индивидуальных предпринимателей волнует вопрос, можно ли взять коммерческую ипотеку, как осуществлять по ней бухгалтерский учет, калькулятор расчета платежей и много других вопросов ответы, на которые мы дадим в этом посте.

Особенности коммерческой ипотеки

Коммерческая ипотека – это, как правило, приобретение недвижимости для использования в качестве офиса, торгового или производственного помещения. Такую недвижимость может купить как компания (юридическое лицо), так и просто человек (физическое лицо).

Первая особенность коммерческой ипотеки состоит в предмете покупки. Если классическое ипотечное кредитование подразумевает приобретение и одновременный залог жилой недвижимости, иными словами квартиры или дома, то коммерческая ипотека выдается для приобретения складов, офисов или производственных помещений.

Экономический смысл ипотеки на коммерческую недвижимость состоит в том, чтобы приобрести стабильное место работы, не зависеть от арендодателя, который в любой момент может расторгнуть договор (в соответствии с процедурами, предусмотренными договором).

При принятии решения о приобретении нежилого помещения рекомендуется учитывать следующие факторы:

  • Размер аренды. Если арендные платежи сравнимы с платежами по ипотеке, то покупка помещения в ипотеку имеет экономический смысл. В противном случае выгоднее арендовать цех, офис или торговую точку.
  • Риски расторжения договора. Если такие риски минимальны, то, возможно, не стоит увеличивать кредитную нагрузку. Если же арендодатель настаивает на скорейшем освобождении помещения, то выгоднее взять ипотеку и обрести стабильность.

Вторая особенности коммерческой ипотеки состоит в сроках кредитования. Они значительно меньше по сравнению с ипотекой жилья. Если по ипотеке для физических лиц срок кредитования достигает 30 лет, то для приобретения коммерческой недвижимости банки предлагают кредитные продукты на срок до 10 лет.

Также отличается и ставка кредитования.  По ипотеке для физических лиц она в настоящее время не превышает 10-11% годовых, а для юридических лиц стоимость денег может достигать 18-19% годовых (чаще всего встречаются ставки в размере 13-15% годовых).

Такие различия связаны с более высокими рисками по коммерческой ипотеке. Законодательством предусмотрено, что в случае получения стандартного ипотечного кредита, он направляется только на приобретение жилых помещений, которые передаются в залог немедленно. В отношении займов на покупку коммерческих объектов такой нормы закона нет.

Сначала должен состояться переход права собственности на нежилое помещение, и только потом она может быть передана в залог. Следовательно, у банка возникает период, когда кредит ничем не обеспечен. Это период повышенного риска, за что и вынужден платить заемщик.

Также необходимо отметить, что оценка объекта коммерческой ипотеки затруднена. Сделок на рынке нежилых помещений значительно меньше, чем на рынке жилой, поэтому, чтобы определить адекватную цену объекта, необходимо приглашать оценщика, что также требует дополнительных расходов.

Для физических лиц

Такой вид кредитования применяется только для определенных категорий. Это владельцы бизнеса, руководители организации и индивидуальные предприниматели. Такие условия обусловлены тем, что приобретенное в ипотеку здание должно приносить доход и использоваться в коммерческой деятельности.

Если же физическое лицо приобретет, например, производственное помещение, чтобы сдавать его в аренду, риски для банка очень высоки (если арендатор расторгнет договор, не понятно, из какого источника человек будет гасить кредит).

Для получения коммерческой ипотеки физическому лицу необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • Копия паспорта (всех страниц),
  • СНИЛС;
  • При наличии супруги и детей, следует представить документы на них (свидетельство о браке и свидетельства о рождении детей);
  • Копию военного билета (при запросе банка мужчинам призывного возраста);
  • Страховой полис на страхование собственной жизни и здоровья (выгодоприобретателем должен быть банк);
  • Документы по объекту недвижимости, который планируется приобрести (свидетельство о праве собственности, справку об отсутствии обременений, проект договора купли-продажи, оценка объекта);
  • Справка о величие доходов за последние 6 месяцев.

В определенных случаях банк имеет право потребовать документы организации, владельцем которой является физическое лицо. Чаще всего это правоустанавливающие и финансовые документы, позволяющие банку оценить состояние организации и возможность платить арендную плату за приобретаемое нежилое помещение.

Коммерческая ипотека для физических лиц выдается, только если здание удовлетворяет определенным требованиям, а именно:

  • Здание должно быть капитальным;
  • Объект недвижимости должен быть без каких-либо обременений;
  • Нежилое помещение должно находиться на территории, где банк имеет право выдавать кредиты.

Схем приобретения физическим лицом коммерческой недвижимости в ипотеку бывает три:

  • Первая подразумевает выплату покупателем продавцу аванса в размере первоначального взноса, затем регистрацию продавцом права собственности на покупателя. После этого покупатель передает нежилое помещение в залог в банк, банк перечисляет средства продавцу.
  • Вторая схема, аналогичная, только продавец сначала передает предмет сделки в залог, а потом продает ее с обременением покупателю.
  • Третья схема требует регистрации отдельной фирмы, на которую регистрируется объект сделки, а покупатель затем на кредитные средства покупает эту фирму.

Для ИП и компаний

Ипотека на коммерческую недвижимость выдается при соблюдении заемщиком определенных критериев:

  • Компания должна быть резидентом Российской Федерации, то есть осуществлять свою деятельности на территории нашей страны более 180 дней в году, а также быть зарегистрированной в соответствии с законами РФ и состоять на налоговом учете в одном из регионов страны.
  • Выручка компании не должна превышать 400 миллионов рублей в год.
  • Компания должна вести свою деятельность не менее 6 месяцев, а фактически многие банки не выдают кредиты, если компания не может предоставить отчетность за год. Наличие деятельности подтверждается бухгалтерской и управленческой отчетностью, а также постоянными операциями по расчетному счету.

При оформлении коммерческой ипотеки банк обязательно проверит финансовое состояние потенциального заемщика и его правоспособность. Для этого требуется предоставить в банк определенный пакет документов:

  • Заявление и заполненная анкета заемщика. В данных документах указывается сумма, цель, желаемый срок и уровень процентной ставки. Также в анкете раскрываются определенные данные о бизнесе клиента, его учредителях и руководстве.
  • Устав, учредительный договор, выписка из ЕГРЮЛ и другие документы, подтверждающие, что организация имеет право заключать сделки и привлекать кредиты.
  • Финансовые отчеты и другие документы, которые потребует банк, чтобы оценить свои риски и принять решение о возможности выдачи кредита.

После того, как кредит одобрен, сама сделка может осуществляться в трех вариантах:

  • Первый самый длительный по срокам, но самый простой. Покупатель оплачивает продавцу первоначальный взнос и предоставляет банковскую гарантию об оплате остальной суммы после регистрации договора залога. Продавец передает право собственности покупателю, тот оформляет залог недвижимости в пользу банка, банк перечисляет денежные средства продавцу.
  • Второй вариант заключается в том, что залог в пользу покупателя оформляет продавец и переход права собственности на помещение происходит с обременением (то есть покупатель приобретает заложенную по его же кредиту помещение или здание).
  • Третья схема предполагает создание специального юридического лица, на которое оформляется объект купли-продажи. Покупатель приобретает само юридическое лицо, но не имеет право отчуждать имущество, пока полностью не рассчитается с банком.

Необходимо отметить, что во всех схемах первую часть стоимости объекта недвижимости покупатель оплачивает из своих средств (делает первоначальный взнос), чтобы снизить риски продавца и банка.

В некоторых случаях возможна коммерческая ипотека без первоначального взноса.

Она предоставляется только, если приобретаемое здание или помещение очень ликвидное и покупатель готов предоставить дополнительный залог по займу.

Коммерческая ипотека для ИП выдается ровно на тех же основаниях, что и для юридических лиц. Необходимо предоставить пакет документов, и, если заемщик удовлетворяет требованиям банка, ему будет предоставлен кредит.

Ипотека в бухгалтерском учете

В соответствии с требованиями законодательства по бухгалтерскому учету для ООО, операции по ипотеке отражаются следующим образом:

  • Сумма задолженности по кредиту отражается на счете 67 «Долгосрочные займы»;
  • Информация о наличии выданного залога по кредиту на забалансовом счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные»;
  • Начисленные проценты входят в расходы предприятия и уменьшают налогооблагаемую прибыль;
  • Операции по получению и гашению кредита отражаются на счете 51 «Расчетный счет»;
  • Операции по договору купли-продажи объекта недвижимости отражаются на счете 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» или на счете 76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами» — в зависимости от того, как определено в учетной политике предприятия;
  • На приобретенные здания или помещения обязательно начисляется амортизация в соответствии с методом, указанным в учетной политике предприятия и отражается на счете 02 «Амортизация основных средств»;
  • Само здание или помещение по остаточной стоимости учитывается на счете 01 «Основные средства».

При отражении ипотечных кредитов в регистрах бухгалтерского учета необходимо особое внимание уделять формам документом. Ипотека в бухгалтерском учете не терпит вольностей, поскольку данные операции касаются такого сложного актива, как недвижимость,  а также отношений с банками. Неверное оформление операций может привести к существенным санкциям.

Банки и программы

Чаще всего коммерческая недвижимость в ипотеку приобретается с помощью Сбербанка. Данный банк предлагает своим клиентам отработанный продукт, который называется «Бизнес-Недвижимость».

Активно на данном рынке также работают банк ВТБ24, Россельхозбанк, Альфа-Банк.

Ипотека коммерческой недвижимости для физических лиц может быть получена в Росбанке (сумма до 1 миллиона рублей), РосЕвроБанке и Юникредитбанке (срок кредита – до 84 месяцев, ставки и суммы оговариваются в индивидуальном порядке).

Сравнить условия большинства банков по коммерческой ипотеке можно следующим образом:

Наименование банкаВеличина первоначального взноса, %Процентная ставка, % отМаксимальная величина кредита, тыс рубСрок, лет
Сбербанк2011,810 00010
ВТБ242010,960 00010
Росбанк2011,31100 0007
Россельхозбанк2012200 0008
Уралсиб2013,1170 00010
АК Барс2010150 0008

Таким образом, коммерческая ипотека довольно индивидуальный кредитный продукт, следовательно, чтобы фирма его получила, потребуются значительные временные затраты. Отвечать на вопрос, стоят ли они того, необходимо в каждом отдельном случае.

Рекомендуется просто взять калькулятор и сравнить величину арендной платы и планируемых платежей по ипотечному кредиту. Это поможет ответить на многие вопросы. Но при этом, необходимо учитывать и то, что те, кто брал ипотеку и уже по ней рассчитался, редко жалеют о своем решении.

Используйте наш ипотечный калькулятор для расчета ипотечного платежа.

Также вам будет интересно узнать, как взять нужную коммерческую недвижимость или деньги на бизнес  с помощью ипотеки под залог имеющегося жилья.

По всем сложным вопросам вы можете обратиться к нашему онлайн-юристу. Который, на бесплатной консультации, подскажет вам интересные варианты решения вашего вопроса.

Будем ждать ваши лайки, комментарии и вопросы.

Источник: https://ipotekaved.ru/custom/kommercheskaya-ipoteka.html

Коммерческая ипотека для физических лиц

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц и ИП в 2021 году

Коммерческая недвижимость, представляющая собой нежилые помещения, предназначенные для ведения бизнеса во всех многообразных своих проявлениях, от складирования до торговли или производства, при грамотном подходе и выгодном расположении может быть высокодоходным способом инвестиций.

Однако, значительные денежные средства, требующиеся для покупки подобного объекта, не всегда могут быть изъяты из оборота, особенно если предпринимательство носит индивидуальный характер или относится к малому бизнесу, без ущерба для текущей деятельности. Решением вопроса может стать ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц, позволяющая оперативно отреагировать на выгодное предложение рынка и стать собственником прибыльного объекта для собственных нужд или сдачи в аренду.

Преимущества коммерческой ипотеки

Любой предприниматель, арендующий помещения для осуществления своей деятельности, предпочтет отдавать сопоставимые ежемесячные платежи банку, став при этом владельцем недвижимости, хоть и с ограничением прав до момента полной сатисфакции кредитора. Именно такую возможность предоставляют финансовые учреждения в относительно новом кредитном продукте, предназначенном для покупки коммерческой недвижимости, которая сама и является обеспечением возмещения затрат банка.

Для того, чтобы кредит на покупку недвижимости для бизнес-процессов был предоставлен фирме или организации, необходимо наличие ликвидных оборотных средств, которые выступают залогом, а если таковые отсутствуют, то приобретение становится невозможным.

В подобной ситуации коммерческая ипотека для физических лиц, не требующая дополнительного обеспечения при оплате первоначального взноса, является отличным решением вопроса и возможностью получения дополнительных площадей, за счет которых можно расширить бизнес или сдать в аренду и получить дополнительный доход.

Кому предоставляется кредит

Название кредитного продукта для приобретения объектов недвижимости из нежилого фонда может ввести в заблуждение, сформировав ошибочное мнение потребителей о том, что коммерческая ипотека для физических лиц, может быть предоставлена любому субъекту, не являющемуся юридическим лицом. На самом деле круг заемщиков, которые могут подать заявку и воспользоваться соответствующей программой кредитования ограничен следующими субъектами:

  • индивидуальные предприниматели;
  • владельцы бизнеса;
  • топ-менеджеры компаний и организаций.

Именно для данных категорий граждан финансовые учреждения готовы предоставить ипотеку для покупки недвижимости коммерческого назначения, являющуюся альтернативой кредитования юридического лица.

Помимо социального статуса к потенциальному заемщику предъявляются следующие требования:

  • возраст в интервале от 21 года до 65 лет;
  • российское гражданство.

Пакет документов от заёмщика

Вне зависимости от того, является заемщик индивидуальным предпринимателем или входит в состав управления фирмы, от него потребуются:

  1. Ксерокопия всех страниц паспорта и оригинал для сверки подлинности;
  2. Копия свидетельств о заключении брака и рождении детей с предоставлением оригиналов для проверки;
  3. Ксерокопия заполненных страниц военного билета (для военнообязанных лиц) и оригинал документа для сверки данных;
  4. Оригинал свидетельства о постановке на учет в УФНС (ИНН), копия обычно не требуется, но лучше её иметь;
  5. Сведения о банковских счетах;
  6. Данные об имеющемся в собственности движимого имущества и объектов недвижимости;
  7. Проект договора на покупку рассматриваемого объекта коммерческой недвижимости;
  8. Оценочная экспертиза недвижимости;
  9. Страховка на объект потенциальной сделки и жизнь заёмщика;
  10. Свидетельство о праве собственности на недвижимость, без обременений.

Владельцу бизнеса, если оформляется коммерческая ипотека для ИП, следует дополнительно готовить для предоставления:

  • документы, подтверждающую регистрацию ИП;
  • справки о доходах из налоговой и задолженностях по платежам в бюджет;
  • выписка из ЕГРИП о зарегистрированных видах деятельности;
  • лицензия, подтверждающая возможность заниматься зарегистрированным видом деятельности.

Руководящему составу организации, относящейся к малому и среднему бизнесу, дополнительно потребуется предоставить:

  • справку с места работы, подтверждающую работу на руководящем посту фирмы не менее полугода;
  • справку о доходах за последние 6 месяцев.

Документация организации

В том случае, когда заемщик выступает в роли ответственного должностного лица коммерческой организации, он фактически представляет интересы юридического лица, которому перед тем, как купить коммерческую недвижимость в ипотеку, требуется подтвердить банку свою платежеспособность, предоставив:

  • данные о полугодовом товарно-денежном обороте;
  • отчетные документы, заверенные главным бухгалтером о расходах и доходах;
  • банковскую выписку о счетах фирмы и операциях по ним, если ипотека осуществляется в стороннем финансовом учреждении;
  • данные по основным средствам организации;
  • бухгалтерский отчет о текущей дебиторской и кредиторской задолженностях.

Требования к объектам недвижимости

Помимо того, что не многие банки предоставляют коммерческую ипотеку, регионы распространения кредитной программы также имеют ограниченный перечень предложений, который необходимо уточнять в каждом отдельно взятом населенном пункте. Там же, где долгосрочный кредит на покупку нежилой недвижимости представлен, она должна соответствовать следующим требованиям:

  • общая площадь помещений должна быть не менее 150 кв. метров;
  • постройка, в которой размещается коммерческая недвижимость, должна иметь капитальный характер;
  • не иметь прав третьих лиц на собственность и финансовых обременений;
  • расположение объекта должно соответствовать региону, в котором выдается ипотека.

Объектами коммерческой ипотеки считаются помещения, предназначенные для функционирования:

  • офисов;
  • складов;
  • торговых точек;
  • производственных процессов;
  • предприятий обслуживания (питание, гостиницы и т.п.).

Схемы оформления ипотеки

Существенным отличием, оформления кредита при покупке коммерческой недвижимости от обычной ипотеки, является невозможность её залога в банке до того момента пока право собственности не перешло от старого владельца к новому.

Такой интервал между передачей кредитных средств заемщику и возможностью получения гарантии их возврата, в виде купленного объекта, представляет угрозу интересам финансовых учреждений и обуславливают необходимость применения одной из следующих схем коммерческой ипотеки.

Схема, когда продавцу необходимо подождать, включающая следующие этапы:

  1. Между субъектами сделки купли-продажи оформляется договор;
  2. Покупатель передает продавцу авансовую часть стоимости объекта сделки, равную сумме залога по договору коммерческой ипотеки в банке;
  3. Банк предоставляет гарантийное письмо, по которому остаток суммы будет передан продавцу после перехода прав собственности и кладет деньги в специально открытую депозитную ячейку;
  4. Регистрируются права на недвижимость нового владельца;
  5. Оформляется договор залога, после чего заемщик получает оставшиеся средства и расплачивается с продавцом или у того появляется доступ к средствам на депозите.

Подобная схема удобна банку, приемлема для покупателя, но может быть неподходящей для продавца, период ожидания полной оплаты для которого может растянуться на несколько месяцев.

Схема, когда продавец закладывает недвижимость, подразумевает следующие шаги:

  1. Покупатель передает продавцу аванс в размере залоговой части по ипотечному договору и гарантию банка о полной оплате после залога имущества;
  2. Собственник закладывает свое имущество банку, оформляет договор купли-продажи с покупателем и получает остаток средств;
  3. Документы передаются на регистрацию нового права собственности с согласия банка и с переходом залога к новому владельцу.

Процедура более сложна для документального оформления, но соблюдает интересы всех участников в наибольшей степени.

Схема с дополнительной регистрацией фирмы, заключается в выполнении следующих действий:

  1. Продавец регистрирует новую фирму, получающую права собственности на объект недвижимости;
  2. Вновь созданная фирма передает недвижимость в залог банку, получая взамен кредитные средства, причитающиеся покупателю по договору ипотеки;
  3. Оформляется переход владения фирмой от продавца объекта недвижимости к продавцу, вместе с залогом в банке;
  4. После выплаты кредита покупатель вправе переоформить недвижимость в личную собственность.

Данный сценарий является более сложным вариантом с залогом объекта недвижимости, требующим выполнения массы регистрационных действий, которые еще больше удлинят процедуру оформления сделки.

Таким образом, оптимальной схемой, по времени оформления и соблюдению интересов всех участников сделки с коммерческой недвижимостью, является передача ее в залог банку текущим сособственником с последующей продажей и переходом обязательств к новому владельцу, который получает для этого ипотечный кредит.

Условия коммерческой ипотеки

Учитывая высокую стоимость нежилых объектов недвижимости, предназначенных для ведения бизнеса, коммерческая ипотека без первого взноса может быть предоставлена банком только при наличии соответствующего залога, перекрывающего не только стоимость нового приобретения, но и проценты по кредиту за весь период использования.

Обеспечением ипотеки, как и других аналогичных финансовых инструментов, могут выступать, имеющиеся в наличии у заёмщика объекты движимого и недвижимого имущества, а также ценные бумаги.

Обобщенные условия коммерческой ипотеки для физических лиц имеют следующие характеристики:

  • максимальная сумма дифференцирована, в зависимости от банка, и может достигать 200 млн. рублей, не превышая при этом 80% от стоимости объекта, если не предоставлен дополнительный залог;
  • срок кредитования может находиться в интервале от 5 до 15 лет и напрямую зависит от платежеспособности клиента и обеспеченности обязательств;
  • процентная ставка по ипотеке составляет от 11,5%, если кредит предоставляется в рублях, и от 10% при валютном займе;
  • первоначальный взнос, при отсутствии обеспечения, составляет от 20-30% стоимости объекта.

Сравнительный анализ условий банков

Представленная ниже таблица охватывает условия кредитования для различных финансовых институтов нашей страны по состоянию на 2021 год:

Наименование банкаПервоначальный платеж, % не менееСтавка по ипотеке, % не менееРазмер кредита,тыс. руб.
Сбербанк2014,7150 – 600
ВТБ 242016,5от 4000
Альфа Банк20182600 – 78000
Россельхозбанк2011,510000 – 200000
Росбанк2015,1от 1000
Абсолют Банк4017,451000 -15000

Как и любой другой кредитный продукт, коммерческая ипотека на максимально выгодных условиях может быть предоставлена при банковском обслуживании фирмы-заемщика, солидном обеспечении и минимальном сроке займа.

Дополнительным плюсом коммерческой ипотеки является возможность предоставления банком отсрочки первоначального платежа, которая может находится в интервале от 6 месяцев до года, позволяя предпринимателю аккумулировать необходимые средства и начать получать доход с приобретенного объекта недвижимости.

Итого

Несмотря на сложности и предъявляемые требования, коммерческая ипотека для физических лиц, является привлекательным продуктом, получить который при желании может любой желающий, так как оформить ИП не сложно, также, как и заявить полугодовую прибыль от самозанятости. Удовлетворяя тем самым банковским требованиям к заемщику, можно стать собственником помещений, которые при выгодном расположении и рациональном использовании, способны не только перекрыть ежемесячный ипотечный платеж, но и принести прибыль.

Источник: http://ipoteka-expert.com/ipoteka-na-kommercheskuyu-nedvizhimost-dlya-fizicheskix-lic/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.