Ипотека – это рабство или нет? Как не быть рабом ипотеки в 2021 году?

Ипотека: семейное благополучие или посмертное рабство?

Ипотека - это рабство или нет? Как не быть рабом ипотеки в 2021 году?

Советские годы, когда квартиру можно было получить от государства, остались далеко позади.

Современные же реалии ставят человека, задумавшегося об уютном гнездышке, перед выбором: ввязываться в долговое рабство под названием «ипотека» или арендовать жилье.

В нашем обзоре мы рассмотрим плюсы и минусы каждого из вариантов и попробуем выяснить, что выгоднее в период экономического кризиса.

Личное пространство, оборудованное под себя и для себя, – важная составляющая счастливой жизни человека. И ощущение от пребывания в собственной квартире с удобной планировкой, находящейся в экологически чистом районе города, совсем другое, нежели от существования в «хрущевке» с зачастую вредными хозяевами.

Чем неприятна ипотека

Ипотека – это одновременно и свобода, и многолетнее финансовое бремя.

Не даром специалисты языкознания утверждают, что в английском языке слово ипотека “mortgage” произошло от двух слов из старофранцузского: mort – «мертвый», gage – «обещать, обязываться».

Первоначально оно означало буквально «посмертное обязательство», которое к тому же ложилось на потомков клиента. Однако сейчас дело с ипотекой обстоит не так драматично.

Итак, разберемся, какие существуют подводные камни при получении жилищного кредита в наши дни.

Первоначальный взнос

Чтобы решиться на такой важный шаг, как ипотека, нужно экономить несколько лет, а возможно еще и продать любимый «Рено», – в настоящее время у многих банков есть требование заплатить 20-30% от стоимости жилья сразу.

Кому Сбербанк дает ипотеку без первоначального взноса?

В период кризиса банки подстраховываются и поднимают процентную ставку. Если просчитывать сумму процентов за 15 лет выплаты кредита, то она превысит стоимость квартиры более чем в 2 раза! К тому же, как показывает практика, для обеспечения ежемесячных выплат семья должна обладать стабильным средним доходом.

Как изменялись процентные ставки по ипотеке за последние 5 лет

Можно ли снизить процентную ставку, если оформить полис страхования жизни и здоровья в Сбербанке.

Долгие финансовые обязательства

Пока строится дом (а это 1-2 года), нужно где-то жить, снимать квартиру. Не забываем также отложить денег на ремонт. Получается, что помимо первоначального взноса нам нужно запастись немалой суммой денег, чтобы успешно поселиться в новом доме.

Риск (для новостроек)

Этот пункт касается первичного жилья, взятого в ипотечный кредит. Никто не может со 100% уверенностью сказать, что дом сдастся в срок, а строительная компания не разорится в процессе его строительства.

Нужно быть к этому готовым или брать проверенную «вторичку».

Сравниваем: ипотека или аренда

Аренда жилья:

  • ежемесячные платежи меньше, а персональной мобильности больше (вы всегда можете подыскать наиболее подходящий для себя вариант, например, сняв жильё поблизости от работы);
  • предложение на рынке недвижимости во многом превосходит спрос в период кризиса – приводит к падению арендной ставки.

Эксперты подсчитали, что на деньги, вложенные в общей сумме в ипотеку, семья может снимать квартиру примерно 34 года! Но и здесь без подводных камней также не обошлось.

Ипотечные платежи:

  • стабильны на протяжении всего срока выплат, в то время как на рынке аренды часто бывают скачки. И если сейчас вы с легкостью отдаете часть зарплаты за съемное жилье, нет гарантии, что ситуация не изменится в худшую сторону через 5-6 лет.
  • К разговору о 34 годах: не будем забывать, что к этому времени у семьи, решившейся на ипотеку, будет собственное жилье; благосостояние же семьи-нанимателя останется на прежнем уровне. Иногда бывает полезным думать в перспективе.

Sravni.ru прикинули, как выглядит финансовое состояние человека в случае с арендой и ипотекой через годы

Как осилить выплаты – лайфхаки

К счастью, годы практики дают не только опыт, но и маленькие хитрости, позволяющие сводить недостатки различных явлений к минимуму.

Полезный «трюк» при съёме квартиры заключается в пункте договора, где вы можете указать, что сумма арендной платы остается стабильной ближайшие несколько лет – так вы убережете себя от волнений на рынке аренды.

Советуем также быть юридически подкованными. В случае с ипотекой нужно знать два основных понятия – это рефинансирование и досрочные платежи.

  1. Первое означает, что вы отслеживаете актуальные предложения уже после того, как взяли кредит, и можете рефинансироваться в другом банке, выиграв тем самым 2-3%.
  2. А если у вас неожиданно появилась крупная сумма денег (например, вступили в наследство или продали машину), будет неплохо написать заявление о пересмотре суммы и досрочно оплатить часть кредита – банки в этой ситуации только выигрывают, впрочем, как и вы.

Знаете ли вы о правилах Сбербанка при досрочном погашении ипотеки?

Полезно будет изучить государственную программу субсидирования: она предполагает пониженную процентную ставку (около 12% годовых), но вместе с тем требует и больших первоначальных вложений (не менее 20%).

Подслушано у экспертов

Мнения экспертов – это, безусловно, важная составляющая в выборе между ипотекой или арендным жильем. Однако окончательное решение остается за вами.

Для начала представьте, где вы будете жить, когда вам исполнится 60?

Мнения экспертов по данному вопросу диаметрально противоположны: одни предупреждают о серьезности ипотеки и настаивают на более выгодной аренде, другие настроены решительно и делают акцент на стабильности ипотеки по сравнению со съемным жильем. Приведем по одному доводу с каждой стороны.

«Долг в миллионы рублей — это не занять тысячу до зарплаты, а банк — это не сосед. Это все очень серьезно и очень надолго», – склонны напоминать финансовые консультанты.

«На первый взгляд выгода аренды очевидна, потому что ставки меньше и нет переплат. Но не стоит забывать, что, покупая квартиру в ипотеку, вы фиксируете ее стоимость, а вот арендная ставка может расти.

Допустим, вам повезло с собственником, и он прибавляет к изначальной арендной ставке всего тысячу рублей в год.

Но со временем ваши арендные платежи могут сравняться с платежами по ипотеке», — предупреждает руководитель компании – крупнейшего застройщика Новой Москвы Александр Зубец.

Единого рецепта, что лучше – ипотека или аренда, не существует. Всё индивидуально. Если у вас есть стартовый капитал и желание приобрести стабильность, ипотека – ваш вариант. В обратном случае, возможно, стоит несколько лет пожить в съемной квартире, глядишь, и кризис закончится, а с ним – и бесконечно высокие процентные ставки.

Источник: https://fin.zone/obzory/ipoteka-semejnoe-blagopoluchie-ili-posmertnoe-rabstvo/

Дважды «рабы», или Ипотека в квадрате

Ипотека - это рабство или нет? Как не быть рабом ипотеки в 2021 году?
Feverpitch/Depositphotos.com

Ставки по ипотеке в России находятся на исторических минимумах. Может ли это стать поводом для открытия второго ипотечного кредита до выплаты первого? И стоит ли так рисковать жизнью?

Одна ипотека хорошо, а две — лучше?

Разнообразные льготные программы по ипотеке и возможность «вкусного» рефинансирования сильно подстегнули спрос россиян к этому продукту за последние годы. У некоторых из тех, кто распробовал ипотечную недвижимость, появилась такая уверенность в своих силах, что они добровольно согласились взять второй кредит на жилье.

Нельзя сказать, что это какой-то новый тренд, отмечают банкиры, — две одновременных ипотеки небольшое количество заемщиков имели и несколько лет назад. Однако тренд в том, что спрос на такие «параллельные» кредиты никуда не уходит.

Опрошенные Банки.ру участники рынка, включая лидеров ипотечного кредитования, обращают внимание: вторая, «параллельная» ипотека есть у 1—5% их клиентов. Спрос на такой «двойной» кредит достаточно стабилен.

Медведев призвал добиваться дальнейшего снижения ставок по ипотечным займам Необходимо добиваться дальнейшего снижения ставок по ипотечным займам, развивать рынок ипотечных ценных бумаг. Об этом сказал премьер-министр Дмитрий Медведев на заседании президиума совета при президенте РФ по стратегическому развитию и национальным проектам.

В банке «ДельтаКредит», специализирующемся на ипотечном кредитовании, поделились следующими данными. На 1 августа 2021 года количество клиентов с несколькими кредитами в портфеле банка превышало 3,5 тыс. человек, это 4,3% от общего числа заемщиков. В 2021 году доля клиентов с двумя и более кредитами составляла 4,4% (3,3 тыс. человек), а в 2013 году — 3,5% (1,4 тыс. человек).

«Доля клиентов с двумя и более ипотечными кредитами составляет у нас не более 1% от общего ипотечного портфеля. За прошедшие пять лет доля таких клиентов не менялась», — говорит директор по развитию программ кредитования департамента развития розничного бизнеса Связь-Банка Елена Яковлева.

Значительного роста доли клиентов с двумя и более ипотечными кредитами не отмечают и в ВТБ. «В основном клиенты обслуживают одну ипотеку», — добавляют в пресс-службе банка.

Между тем, рассказывает начальник управления развития ипотечных партнерских программ банка «Открытие» Дмитрий Вагабов, в последние пару лет с учетом тренда на снижение ставок по ипотеке банки в целом отмечают рост спроса на повторные обращения за ипотекой (правда, при первом полностью выплаченном жилищном кредите).

«Ипотека становится доступнее, а процедуры оформления — проще, поэтому люди приходят за вторым или даже третьим ипотечным кредитом.

Если в первый раз клиенты в основном берут ипотечный кредит на покупку своего первого жилья или улучшение жилищных условий (переезд, разъезд с родственниками), то последующие покупки уже совершаются на фоне роста благосостояния семьи, — делится наблюдениями Вагабов.

— При этом несколько ипотечных кредитов одновременно имеет незначительное количество заемщиков нашего банка, большинство предпочитает досрочно погасить один кредит и затем обратиться за новым».

Не так страшен черт..

Банкиры рассказывают, что показатель просрочки остается на минимальных значениях у заемщиков как с одной, так и с двумя действующими ипотеками.

Таким образом, просрочку по второму ипотечному кредиту даже при наличии еще одного действующего заемщики допускают не чаще, чем по первой ипотеке.

Причина просрочки, если она все же наступает, традиционная — резкое изменение финансового положения заемщика (например, из-за увольнения, серьезных проблем со здоровьем или снижения заработной платы).

«Если у человека две ипотеки, он столкнулся с проблемами и просит банк дать ему какие-то кредитные каникулы, то, скорее всего, ему порекомендуют продать одну квартиру и с помощью этих средств обслуживать первый кредит, — предупреждает директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. — То есть в таком случае нет какой-то социальной истории, и у банка есть моральное право действовать жестче, чем в том случае, когда ипотечное жилье у человека единственное».

По мнению управляющего директора продаж подразделений сети банка «Абсолют» Ивана Любименко, существует несколько причин, из-за которых люди приобретают несколько объектов недвижимости в кредит.

«Кто-то приобретает сразу две квартиры для того, чтобы родители или дети жили по соседству, кто-то — с инвестиционной целью.

Например, у нас есть несколько заемщиков, у которых по пять действующих ипотек, а у одного — более десяти», — приводит статистику Любименко.

Согласно данным Абсолют Банка, несколько ипотечных кредитов оформляют преимущественно люди в возрасте от 35 до 45 лет — на их долю приходится 53% таких займов.

Второе место фактически делят между собой заемщики в возрасте от 25 до 35 лет и от 45 до 55 лет — 23% и 22% соответственно.

Наиболее часто вторую и последующую ипотеку оформляют мужчины — на их долю приходится 63% от общего числа заемщиков, имеющих по несколько кредитов на покупку недвижимости.

«По географическим параметрам статистика такая: 50%, оформивших несколько ипотечных кредитов, из общего числа наших заемщиков проживают в Москве, 17% — в Санкт-Петербурге, 4% — в Новосибирске, по 3% — в Екатеринбурге, Краснодаре, Уфе, Перми», — рассказывает Любименко.

«В абсолютном выражении доля клиентов с несколькими ипотечными кредитами невелика. Но при этом два ипотечных кредита — это не максимум, — говорит Вадим Пахаленко из ТКБ.

— Например, у нас есть клиент с четырьмя ипотечными кредитами, которые он взял на покупку нескольких квартир в жилом комплексе в Москве для себя и своих детей».

Долг россиян по ипотеке за год вырос почти на 1% ВВП

Такими темпами доля ипотеки в ВВП росла в предкризисном 2013 году.

Кому доступна «двойная» ипотека

При принятии решения о том, готов ли он обременить вас вторым, «параллельным» ипотечным кредитом, в банке прежде всего обратят внимание на вашу платежеспособность и уровень долговой нагрузки.

«Если, согласно оценке кредитора, дохода заемщика либо дохода всех созаемщиков хватает для погашения как имеющейся, так и новой ипотеки, то получение второго кредита возможно.

Критерии достаточности дохода определяются кредитором самостоятельно. На погашение всех кредитов должно уходить в среднем не более 40% семейного дохода заемщиков», — ответили Банки.

ру в банке «Российский Капитал» (на 100% принадлежит «ДОМ.РФ»).

Однако в некоторых кредитных организациях при подаче заявления на получение второй ипотеки правило, что ваша кредитная нагрузка не должна превышать 30—40% от суммы ежемесячного дохода, несколько видоизменится.

Например, в Связь-Банке единственным критерием выдачи второго ипотечного кредита является платежеспособность клиента.

В банке «Открытие» комфортным считается соотношение ежемесячного кредитного платежа к доходу на уровне 60%.

Кредитная кабала: россияне загоняют себя в личный дефолт?

Россияне берут взаймы все большие суммы на все более длительный срок. Почему банки готовы давать в долг все больше необеспеченных кредитов и не накроет ли страну новая волна закредитованности?

В ВТБ поясняют, что ограничение долговой нагрузки может зависеть от многих факторов. Как вариант: для клиентов, в прошлом имевших опыт успешного обслуживания кредитов, уровень долговой нагрузки может быть выше, чем для клиентов, которые впервые пользуются кредитными средствами.

«Кроме того, уровень максимальной долговой нагрузки может различаться в зависимости от типа кредитного продукта (для ипотеки данный показатель может быть выше, чем для кредитной карты), а также уровня дохода, — комментируют в пресс-службе ВТБ. — В нашем банке с учетом всех кредитов клиентов средний уровень долговой нагрузки составляет около 50% — в зависимости от типа обязательств, которые обслуживаются заемщиками. Данный показатель в банке из года в год стабилен».

В Сбербанке обращают внимание: при выдаче ипотечного кредита банк оценивает общую долговую нагрузку клиента и его платежеспособность и принимает решение на основе множества факторов. «Наличие одного ипотечного кредита не обязательно может быть ограничением для выдачи второго», — уверяют в пресс-службе Сбербанка.

В банке «ДельтаКредит» нет специальных требований при получении второго кредита.

«Естественно, первый кредит должен обслуживаться вовремя, и клиент не должен допускать просрочек, — указывает руководитель отдела продуктов и аналитики «ДельтаКредита» Алексей Подвигин.

— Также при одобрении кредита мы анализируем, сможет ли заемщик обслуживать два кредита одновременно (это рассчитывается как отношение платежей к доходу).

Отмечу, что для клиентов, имеющих действующий ипотечный кредит в нашем банке, а также для погасивших кредит и обращающихся повторно, мы предлагаем скидку в 0,25 процентного пункта со стандартной процентной ставки».

В Транскапиталбанке также смотрят на общее соотношение дохода и долговой нагрузки.

«Количество кредитов в штуках здесь не так важно, — объясняет Вадим Пахаленко. — При этом банк также контролирует, чтобы средства использовались по назначению. Нам приходилось сталкиваться с попытками недобросовестных застройщиков оформить ипотеку на друзей-знакомых и с помощью этих денег профинансировать продолжение строительства. Такие попытки жестко пресекаются».

Когда вы потянете две ипотеки

По словам Дмитрия Вагабова из банка «Открытие», не существует некоего уникального совета насчет второй, «параллельной» ипотеки, так как ситуации у всех клиентов разные. Тем не менее, советует банкир, следует здраво оценить свои финансовые возможности перед оформлением дополнительного кредита.

Для этого желательно отвести не день и не два, а при необходимости посоветоваться с родными или знакомыми, уже выплачивающими две ипотеки. Нелишним будет и почитать о подобном опыте в статьях на форумах и финансовых порталах, говорят банкиры.

Тем не менее, по мнению аналитиков «Российского Капитала», второй ипотечный кредит актуален, если доходы клиентов позволяют комфортно оплачивать два кредита без излишней нагрузки на семейный бюджет и при этом есть объективная потребность во втором объекте недвижимости. Например, первая ипотека была взята на покупку квартиры, а с помощью второй планируется купить дом или апартаменты. В некоторых случаях может также быть потребность в покупке отдельной недвижимости для взрослых детей.

Также второй ипотечный кредит можно взять в инвестиционных целях, советуют аналитики «Роскапа», — для дальнейшей сдачи недвижимости в аренду.

Иван Любименко из Абсолют Банка обращает внимание: заемщик может оформить вторую ипотеку как спустя какое-то время, так и одновременно с первой. «У нас были клиенты, которые приобретали сразу две квартиры в одном объекте — для себя и для ребенка, — вспоминает он. — Если заемщик не проходит по уровню дохода для оформления второй ипотеки, то он может привлечь созаемщика».

Банкир убежден, что каждый человек, обладающий высокой платежеспособностью, может рассчитывать на второй ипотечный кредит.

«Обычно такая необходимость возникает, если глава семейства покупает квартиру и хочет, чтобы его родители или дети жили на той же лестничной площадке или хотя бы в том же доме.

Особенно удобно это в том случае, если есть жилье, которое можно продать и быстрее погасить за счет него кредит», — заключает Любименко.

Анна ДУБРОВСКАЯ, Banki.ru

Источник: https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=10603080

Ипотека – это рабство или нет? Как не быть рабом ипотеки в 2021 году?

Ипотека - это рабство или нет? Как не быть рабом ипотеки в 2021 году?

Как не быть рабом ипотеки?

Вопрос, где жить, стоит перед каждым третьим россиянином. Сегодня эта проблема актуальна для многих семей, и не только молодых.

Так что же такое ипотека? Это рабство для людей или шанс всё изменить? Поразмышляем над этим вопросом далее в статье.

Ипотечное рабство в России

Наверное, все в детстве читали итальянскую сказку Д. Родари «Приключения Чиполлино». В ней есть такой персонаж – кум Тыква, который 30 лет копил кирпичики на постройку собственного дома. Когда он, наконец, накопил 118 кирпичей, то построил из них малюсенький домик.

В нашей стране, к сожалению, многим семьям также приходится долго и нудно копить, чтобы купить своё жильё, и то не факт, что необходимую сумму получится собрать.

Проблема жилья в России считается одной из наиболее острых. Выходцы из СССР ещё помнят унылые бараки и коммуналки, где кухня делилась по сантиметрам, а в общую ванную жильцы ходили по жёсткому графику.

Проблема частично стала решаться, когда начали массово строить знаменитые «хрущёвки». В последние 10-летия советской империи уже можно было получить полноценное жильё, и это было реальным достижением социальной политики в СССР.

Сегодня среднестатистическая молодая семья может решить проблему жилья с помощью ипотеки. С приобретением заветных квадратных метров по ипотеке россияне вешают на себя финансовое ярмо, которое начинает давить сильнее по мере снижения материального благосостояния.

Особенно дорогой оказалась ипотека для заёмщиков прошлых лет, когда банки устанавливали ставки выше 10 %. Молодая семья, оформившая ипотеку на 20-25 лет, должна была вернуть банку сумму, вдвое или даже втрое больше заёмной.

Сегодня процентные ставки, к счастью, снизились, но они всё равно высоки по сравнению с другими странами. Например, ставка по ипотеке в Норвегии – не более 1,5%, в Японии – 1%. Для нашей страны такие значения пока кажутся просто фантастикой.

Кроме того, с 1 июля 2021 года на первичном рынке жилья введены счета-эскроу, в результате чего цены на квартиры, по подсчётам специалистов, вырастут в среднем на 20 %.

Ипотечная проблема тянет за собой проблемы в других сферах нашей жизни, например, на рынке труда. В России нет реальных институтов, способных защитить права граждан.

Человек, оформивший ипотеку, зачастую согласен на любые условия труда, ведь потеря работы даже на несколько месяцев для него обернётся катастрофой.

Поэтому работодатель нещадно эксплуатирует своих работников, определяя условия труда и оплату.

«А если не нравится – пошёл вон!» — такая форма производственных отношений между работодателем и работником (особенно в частном секторе) давно стала неписаным законом на всей территории России.

В общем-то это и можно назвать современным рабством, в которое превратилась ипотека для обычного российского работяги.

Как бы то ни было, россияне продолжают брать жильё в ипотеку. Одни справляются просто, другие – экономят на всём, чтобы не лишиться жилья, но есть и такие, которым, увы, ипотека оказалась не по плечу.

Так как расценивать ипотечные займы? Как благо или как рабство? Наверное, у каждого россиянина ответ будет свой.

Ипотека — это рабство или нет?

Ипотека подразумевает под собой долгосрочное кредитование под залог объекта недвижимости или земельного участка.

Большие сроки и суммы займов создают серьёзное финансовое бремя на протяжении десятилетий.

За столь долгий период времени в жизни заёмщика может произойти всё, что угодно, а неблагоприятные события отрицательно сказываются на уровне платёжеспособности по ипотеке.

Многие люди, стремясь побыстрее рассчитаться с долгом, погашают кредит досрочно, но немало семей попадают в крайне сложную ситуацию и оказываются неспособными нести кредитное бремя. В последнем случае ипотека становится рабством, из которого выбраться бывает сложно или вовсе невозможно.

Вместе с тем, если рассматривать ипотеку со всех сторон и подойти к этому виду кредитования с умом, то можно увидеть много плюсов. Ведь лучше платить за свою квартиру, чем за проживание на съёмной жилплощади. В первом случае квартира через какое-то время останется в собственности заёмщика, а деньги за съёмное жильё улетучатся в никуда.

Можно, конечно, всю жизнь жить с семьёй у родственников, но это тоже в какой-то мере можно назвать рабством. Чужой монастырь с чужим уставом – то же самое рабство.

Ипотека, при правильном, разумном подходе — это реальная возможность приобретения собственного жилья для тех, кто не в состоянии его купить за наличные средства, но готов вкалывать продолжительное время ради обретения своей территории.

Ипотека — это не кабала, ипотека — это возможность. Возможность получить то, о чем вы иначе и мечтать бы не смогли. Вот только пользоваться ипотекой нужно правильно! Люди попадают в рабство не из-за ипотеки, а из-за неправильного к ней подхода.

Оформляя ипотеку, следует для себя понять, что предстоящая финансовая зависимость от банка не должна давить на психику и стать кабалой; ипотека — реальная возможность получить то, о чём вы страстно мечтаете, – собственное жильё. Это ключевой принцип так называемой «умной ипотеки».

Как избавиться от ипотечного рабства на законных основаниях?

Как ни странно, но избавиться от ипотеки куда проще, чем от иного кредитного бремени. Но многое зависит от того, чего в итоге пытается добиться заёмщик.

В большинстве случаев заёмщики-должники ставят примерно такие цели:

  • Сохранить залоговую квартиру в своей собственности, изменив при этом условия ипотеки, например, снизить долговую нагрузку и на более мягких условиях вносить ежемесячные платежи.
  • Поскорее закрыть ипотечный кредит; при этом уже неважно — сохраниться залог или нет.

Ипотечный кредит – сложный вид кредитования, при котором залог и кредит напрямую взаимозависимы. Поэтому, как правило, взаимозависимы и цели, которые ставит перед собой заемщик, рассчитывая избавиться от кредита. Практически всегда приходится выбирать: либо сохранить залог за собой, либо нет.

Проще всего закрыть кредит, утратив залоговую недвижимость, и сложнее, когда важно сохранить жильё или земельный участок. В последнем случае придётся самостоятельно искать средства для погашения задолженности либо договариваться с банком.

Прежде чем выбирать какое-либо решение вопроса с ипотекой, стоит обратиться к рассмотрению возможности её погашения за счёт страховки. Некоторые заёмщики страхуют свою гражданскую ответственность на случай потери трудоспособности или источников доходов.

Страховая компенсация обеспечит частичное или полное погашение кредита. Если страховки нет, то необходимо решать вопрос с банком.

При намерении сохранить залог возможны следующие варианты выхода из трудной ситуации:

  • Реструктуризация кредита. При выборе данного варианта следует обратиться в банк, где была взята ипотека, с соответствующим заявлением, предоставить веские причины невозможности нести обязательства на прежних условиях, подтвердив их документально. По итогам рассмотрения заявления банк может предложить несколько вариантов решения вопроса, например, отсрочку или снижение размера платежа с увеличением срока кредита. Заёмщику могут быть предложены индивидуальные условия реструктуризации, учитывающие его ситуацию и финансовое положение, текущие и будущие финансовые возможности.
  • Рефинансирование. В случае, если ипотека была оформлена в 2015 2016 годах, имеет смысл рефинансировать кредит на условии снижения процентной ставки. Но здесь многое зависит от суммы накопившегося долга. Если банк, где была оформлена ипотека, отказывает в перекредитовании, можно обратиться в другой банк.

Если цель — избавиться от кредита без сохранения залога, то вариантами решения вопроса могут стать:

  • Договорённость с банком о реализации залога и погашении кредитных обязательств за счёт вырученных средств. Реализовать залог с согласия кредитодателя может сам заёмщик либо сотрудники банка займутся этим вопросом.
  • Перевод долга по ипотеке на другое лицо. В этом случае также требуется согласие кредитора, который будет оценивать нового заёмщика по тем же критериям, что и первоначального. При этом первоначальный заёмщик не выбывает из кредитного правоотношения и будет нести солидарную или субсидиарную ответственность (в зависимости от условий договора). Вопрос о залоге в данном случае решается по соглашению между кредитором и залогодателем. Но позиция банка здесь будет ключевой. Залоговое имущество может быть сохранено за первоначальным заёмщиком или перейти в собственность нового должника.

Согласно ст. 37 «Закона об ипотеке», после того, как банк забирает заложенную недвижимость, заёмщик освобождается от долга, даже если квартира не покрывает весь долг.

И ещё один важный нюанс! Если банк, продавая квартиру с торгов, нарушит хоть один пункт их проведения, то такие торги признаются незаконными. Вы вправе подать заявление в суд, по решению которого квартира останется вашей.

Также в суде можно добиться признания договора недействительным. Это можно осуществить в том случае, если его условия были заведомо невыполнимыми, поскольку он включает противоречащие законодательству пункты.

Некоторые заёмщики погашают ипотечный кредит за счёт сдачи залога в аренду. Однако следует знать, что заключение договора аренды также требует согласия банка-кредитора. Не стоит сдавать внаём залоговую квартиру, обойдя данное условие, иначе могут возникнуть проблемы с банком.

Никто не застрахован от проблем, и всё же их нужно решать, а не пытаться сбежать от них. В конце концов попавшему в сложную ситуацию заёмщику стоит сначала обратиться к друзьям и родственникам за помощью, а уж если это не поможет решить проблему, то следует прибегнуть к помощи третьей стороны.

Сегодня существует немало финансовых организаций, помогающих решать проблемы с кредитными задолженностями. Грамотные финансисты могут не только дать квалифицированный совет, но и помогут тщательно спланировать возможные варианты решения проблемы.

Конечно, они это делают не безвозмездно, за их услуги придётся заплатить. Однако иногда — это единственный способ не попасть в пожизненное рабство.

Как не стать рабом ипотеки?

Чтобы ипотека была «умной» и вы не попали в пожизненное рабство, придерживайтесь следующих принципов:

  • Посильный ежемесячный платёж. При расчёте учитывайте все расходы. Примерный размер платежа должен составлять не более 30- 40% от чистого дохода семьи.
  • Оптимальный срок. Банки предлагают зачастую максимальный срок ипотеки – даже до 30 лет. Однако при столь длительном сроке переплата составит до 200%. Если оформить договор на 15 лет, то переплата составит меньше – всего 100%. Рекомендуется выбирать срок ипотеки не более 15 лет, а лучше всего 8-10 лет. В этом случае переплата будет в пределах разумного.
  • Адекватность процентной ставки. В зависимости от срока договора растёт или уменьшается ставка. Кредит в иностранной валюте обычно является более дешёвым, чем кредит в рублях. При оформлении страховки ставка может снизиться ещё на 1-3 %. Если заёмщик подтверждает свой доход справкой 2-НДФЛ, то ставка также снижается на 0,5-1%. Учитывать необходимо не официально заявленное банком значение, а эффективную ставку. Уточнять её размер нужно у кредитного менеджера.
  • Досрочное погашение. Погасить кредит в досрочном порядке можно 2 способами: сократить срок или уменьшить сумму ежемесячных платежей. Оба варианта выгодны для заёмщика, поэтому не стоит упускать возможности гасить кредит ранее срока хотя бы частично. Уже отменены все штрафы на досрочное погашение, поэтому никто не может воспрепятствовать вам вносить средства в большей сумме, чем по графику. Благодаря этому, квартира раньше и с меньшими затратами станет собственностью заёмщика.
  • Финансовая подушка безопасности. Чтобы быть уверенным в завтрашнем дне даже в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств (болезнь, потеря работы и пр.) и не оказаться в безысходном положении, нужна подстраховка. Для этого у заёмщика в запасе должны быть средства в сумме, достаточной для проживания и оплаты кредита хотя бы в течение 3-6 месяцев. Ипотека (на какое-то время) – явление постоянное, а дела, например, в бизнесе могут ухудшиться, поэтому нужно себя обезопасить. Свободные средства лучше разместить на депозитном счёте (но не в том банке, где оформлена ипотека) под проценты, сохраняющие баланс по отношению к инфляции.
  • Подходящий банк. При выборе банка стоит обратить внимание не только на условия оформления ипотеки; важное значение имеет его расположение, график работы, качество обслуживания, наличие электронной очереди и прочие нюансы. При учёте данных факторов визит в банк не доставит лишних хлопот и неприятностей.
  • Целесообразность. Приобретение квартиры в кредит должно быть оправдано с точки зрения прилагаемых усилий. Необходима сильная мотивация для своевременного погашения долга при сохранении привычного и размеренного образа жизни.

Соблюдение вышеперечисленных правил при оформлении ипотеки не только даёт возможность обрести собственное жильё, но и стимулирует финансовое развитие заёмщика.

Ипотека – это хорошо или плохо? Ответ на этот вопрос зависит от моральной и финансовой подготовленности потенциального заёмщика.

Наспех принятое решение может привести к «кабале», а при разумном и грамотном подходе ипотека станет возможностью не только для приобретения жилья, но и, возможно, для финансового и карьерного роста человека.

Источник: https://BaikalInvestBank-24.ru/poleznye-stati/ipoteka-eto-rabstvo-ili-net-kak-ne-byt-rabom-ipoteki-v-2021-gody.html

Ипотека это рабство или выгодная возможность покупки жилья?

Ипотека - это рабство или нет? Как не быть рабом ипотеки в 2021 году?

Собственное жилье было и остается одной из главных задач для покупок, в глазах современного человека. Сегодня цены на недвижимость таковы, что приобрести даже однокомнатную квартиру старого типа задача трудная. Требуется либо хорошо копить несколько лет, либо иметь огромные по средним меркам доходы.

Альтернативу, как всегда, предлагают банки — купить в кредит. Но в отличие даже от потребительского кредита, ипотечный займ имеет много «подводных камней». Базовая ставка, на практике, всегда дополняется еще рядом платежей, что делает выплачиваемую сумму крайне сложной.

Средняя ставка на ипотеку в России составляет 8.50 – 10 процентов годовых. Казалось бы, процент умеренный. Для сравнения, в США ипотечное кредитование находится в районе 0.5 – 2.5%, в Европе (в том числе и в Прибалтике), 3 процента считаются уже высокой ставкой.

Разница складывается из ряда факторов:

  • Ставка Центрального банка, от которой зависят аппетиты коммерческих банков
  • Инфляция, обесценивающая национальную валюту
  • Рынок недвижимости, качество возводимого жилья и сумма на поддержание своего дома/квартиры в порядке
  • Малая конкуренция в банковском секторе, позволяющая кредиторам наращивать свой процент
  • Низкая финансовая грамотность населения, согласного платить много

В общем, на Западе ипотека в 3 – 4 раза дешевле, нежели нашей. Но рассмотрим все по порядку.

Срок кредитования

Ипотечные продукты предлагаются в диапазоне 10 – 30 лет. Средний срок по России составляет 19 лет. То есть, взяв такой кредит, россияне согласны 19 лет находиться в долгах.

Неприятность в том, что даже если вы через несколько лет после оформления начнете много зарабатывать и пожелаете погасить займ досрочно, мало вероятно, что у вас будет такая возможность.

Говоря простыми словами, банку выгодно, чтобы вы платить как можно дольше. Если бы не продолжительность жизни, они давали бы ипотеку и на 40 – 50 лет. Но в таком случае они рискуют, что заемщик попросту не доживет до окончания срока, либо перестанет его платить из-за ухода на пенсию и сокращения дохода.

Ведь чем больше срок — тем выше прибыль банка. Расчет измеряется в годовых значениях и, по сути, основная сумма может быть выплачена за 9 – 10 лет. А потом 10 лет человек платит только проценты. На бумаге. На практике же заемщик сначала выплачивает банку прибыль, а уже потом оплачивает саму квартиру.

Подобная раскладка полезна банку еще и тем, что позволяет составлять долгосрочные планы. Грубо говоря, выдав одну ипотеку, он на ближайшие 20 лет обеспечивает себе денежный поток от клиента.

Переплата

Главный негативный момент ипотеки — переплата. Это и есть те проценты, что заемщик платит банку. Но, помимо указанной ставки, сюда еще включается и расчет на рост недвижимости. Например, вы берете квартиру за 5 миллионов рублей на 10 лет.

Банк понимает, что за это время цена квартиры может вырасти до 6 – 7 миллионов. А значит, в случае если вы все-таки добьете срок до конца, то вы вроде как приобретете жилплощадь в 7 миллионов за чистые 5.

Это банку невыгодно, потому в платежи включается еще и подобный прогноз.

На сайтах банков вы можете встретить калькуляторы расчета. Укажите сумму, внесенный первый платеж и мы покажем вам, сколько платить в месяц. При этом, всегда есть приписка, что расчет является лишь предварительным и не точным.

На деле же в него дополнительно включат как вышеописанный прогноз и проценты, так еще и страховку. В случае форс-мажора, например, пожара, страховку получит банк, а не вы. Но за такую страховку надо ежегодно платить. Естественно, что выплаты в страховую компанию будете совершать также вы.

Итого, ставка на займ в 8 процентов на практике может превратиться в 12 или больше. Но прописано в отдельном пункте договора. Менеджер все подсчитает и скажет вам точную сумму ежемесячного транша. Вы будете «приятно удивлены» его размером.

Собственность

А теперь самый пикантный момент — чья квартира? Она не ваша, до тех пор, пока ипотека не погашена. По сути, банкир покупает ее и сдает вам в аренду. До тех пор, пока вы не покроете его покупку и не принесете прибыль.

При этом, если на обычной арендованной квартире, в случае задержки оплаты вы можете по-человечески договориться с арендатором или просто съехать, то здесь такого не получится. Банк начнет вам звонить через 2 – 3 дня после вашей задержки, а еще через месяц – другой отправит дело в суд.

Продать такое жилье тоже сложно. Ведь оно не в вашей собственности, а в банковской! Квартира становится залогом под ипотечный кредит. Поэтому процедура будет тяжелой, да и покупателей найти не так легко.

Некоторые финансовые воротилы добавляют еще пару пунктов в договоре. Например, вы не платили ипотеку и вас выселили. При этом это может проходить без судебного разбирательства. Теперь банку, дабы покрыть свои расходы, нужно перепродать квартиру на открытых торгах. Забавно то, что новый владелец может получить квартиру тогда, когда вы еще даже не съехали.

Дополнительные пункты

Еще несколько интересных пунктов, о которых вам не расскажет менеджер в банке, но вы найдете их в договоре. На ваши плечи ложится оплата не только самой жилплощади и страховки, но и:

  • Оценочного бюро. Оно обязательно, если покупаемое жилье вторично
  • Нотариальное оформление, если вы покупаете жилье с рук
  • Госпошлина для регистрации сделки. В большой квартире может быть довольно увесистой
  • Комиссия банка за сам факт рассмотрения заявки

Относительно общей суммы это небольшие деньги. Тем не менее, платите их вы. И если ваши финансовые условия стесненные, то вы обязательно почувствуете недостатки.

На вторичном рынке

Понятное дело, что банк охотнее выдает ипотеку на новостройки. Тут и партнерство с застройщиком, и уверенность в том, что дом не развалится завтра. Ведь мы помним, что квартира принадлежит банку и он не хочет ее потерять.

При покупке на вторичном рынке банк берет больше рисков. Во-первых, этот рынок более волатилен. То есть, цены меняются резче и чаще. Во-вторых, само жилье может подходить к концу своего срока. Например, советские постройки 50-ых – 60-ых годов. На них ипотеку получить в разы сложнее.

А ведь если у вас небольшой город и все дома старые, то особого выбора и нет. Банк понимает, что идет на риск. Кто его знает, что случится за эти 20 лет? Вдруг дом попросту снесут как аварийный.

Но упускать клиента нельзя. Тогда надо компенсировать риски. И дать процент больше, чем обычный. Чтобы заработать, если ваша квартира развалится за эти 15 – 20 лет.

В итоге, вы подбираете самую дешевую и старую квартиру в своем городе. Но платите за нее едва ли не больше, чем за новостройку. Просто срок растянут и ежемесячный небольшой платеж визуально скрывает все ваши денежные потери.

Первоначальный платеж

Та преграда, которая защищает многих людей от глупости брать ипотеку. Платеж может составлять от 10 до 30 процентов и выше, если дом старый.

Но сам по себе он довольно крупный. Таким образом, банк заранее отсеивает несостоятельных клиентов. Или предлагает им сопутствующие продукты — денежный кредит на первоначальный платеж. Возьмите кредит, чтобы взять еще один кредит. Превосходная схема, не правда ли?

Естественно, что здесь процент идет уже как по потребительскому и может доходить до 25%. Но ведь вам так хочется обзавестись собственным жильем, поэтому вы уже не обращаете внимания. Просто скажите, сколько отдавать в месяц, и я буду платить.

На это и делают ставку менеджеры банка. Вам не поведают о всех скрытых платежах, которые распределяются на весь срок. Хотите меньший ежемесячный платеж? Тогда растягивайте срок выплаты, банку это выгодно.

Пример расчета

Давайте на примере новостройки в Москве посмотрим, сколько вы должны. Поможет нам калькулятор от сервиса Banki.ru:

  • Стоимость квартиры — 5 000 000 рублей
  • Тип — новостройка
  • Город — Москва
  • Первоначальный взнос — 500 000, 10%
  • Срок — 20 лет
  • Залог — сама квартира
  • Подтверждение доходов

В итоге, среднее предложение от банков по ежемесячным платежам составит 40 000 рублей. Средняя зарплата по Москве находится в пределах 45 – 50 тысяч рублей. Расклад, откровенно говоря, удручающий. При этом, вам с зарплатой в 50 000 придется год копить деньги на первоначальный взнос, вкладывая туда весь доход.

Но снова вспомним про скрытые платежи, которые калькуляторы не способны рассчитать. Особенно страховка. Хватит ли у вас денег покрыть их?

Игры со ставкой

Последний момент, который хотелось бы затронуть, это изменения ставки. Первое, что нужно отметить, так это указания вроде «от 8.5%» в рекламных проспектах банка. Это минимальная ставка, предлагаемая по продукту.

Чтобы получить именно ее, вы должны быть идеальным клиентом: подтвердить свой доход, который должен 3/10 частями покрывать ежемесячную выплату, иметь положительную кредитную историю, выбрать новую квартиру, внести первоначальный платеж в 30% и больше, взять самую короткую ипотеку.

На практике такие клиенты появляются редко. И вот заявленные восемь процентов превращаются в десять, двенадцать, пятнадцать. Общая сумма займа растет, срок погашения растягивается до окончания вашей карьеры.

Другое предложение — плавающая ставка. Случай редкий, но крайне опасный. Банк предлагает вам плавающую ставку, которую сам волен изменять. Сначала она будет в разы меньше, чем точная — скажем, 6%.

Вы оформляете, это ведь дешевле! Но с годами, индексируя деньги и учитывая инфляцию, банковский менеджер будет ее поднимать и поднимать. В терминальных стадиях она может начисляться до 25 – 30 процентов годовых.

Тогда ваши шансы выплатить ипотеку до конца стремятся к нулю.

Ну и последнее предупреждение: никогда не берите ипотеку в иностранной валюте. Только в рублях. Завтра – послезавтра рубль просядет на 10 процентов и вам надо будет поднимать свою зарплату на те же 10%, чтобы выплачивать займ.

Как вы видите, ипотечный займ только на первый взгляд выглядит милым и выгодным. Но на этом поле игра никогда не ведется в пользу клиента, а всегда в пользу банка.

Источник: https://news-hunter.pro/training/ipoteka-rabstvo-chto-skryvaetsya-v-bankovskom-dogovore.pro

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.